Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleDouai (59)
Surface62m²
Coût Total128 800€
Loyer Annuel7 151€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 435,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Exposition ouest, Non meublé

À découvrir sans tarder en exclusivité !

A deux pas de la gare, situé au 3? étage / 3 d'une résidence sécurisée de 32 lots, cet appartement rénové d'environ 62 m² vous séduira par sa luminosité, son agencement fonctionnel, ses nombreux rangements, son exposition sud.

Il comprend :

. Hall d'entrée avec rangements . Salon / séjour lumineux de 24 m² . Cuisine aménagée et équipée . 2 chambres d'environ 11 m² chacune . Salle d'eau avec douche . WC indépendant

Les plus :

. Appartement rénové . Deux caves privatives . Un grenier . Résidence sécurisée . Faibles charges de copropriété : 97 euros/mois eau froide incluse . Emplacement idéal

Situé en plein centre-ville de Douai, vous profiterez de toutes les commodités accessibles à pied :

Gare SNCF Commerces Écoles, collèges, lycées Faculté de Droit Transports en commun

Douai bénéficie d'une situation privilégiée entre Lille, Arras et Valenciennes.

Cet appartement conviendra parfaitement à un premier achat, un couple, une petite famille ou un investisseur.

Une visite s'impose ! Contactez-moi dès aujourd'hui pour plus de renseignements ou pour organiser une visite.

Audrey BLONDEL NEOS IMMO 06 64 63 11 00

Le(s) point(s) vert(s) : Double vitrage

Audrey Blondel E.I. - RSAC de Douai n°824356687

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.370748, 3.088216
Total : 128 800€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 32 680€
Valeur du bien : 121 680€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7151€/an
Fourchette totale : 469€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5631€ - 9082€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 555,56 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 445 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-7 445€ (-7.7%)
Marge achat-revente :-32 355€ (-33.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :51,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 681,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 316,47€
Coût de l'assurance :15 456,00€
Taxe foncière : 715,11€/an
Soit par mois : 59,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 97,00€/mois
Soit par an : 1 164,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 680 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5 000€ = 5 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 151 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 800 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 164 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 360 €
Revenus locatifs : +7 151 €
Charges déductibles : -39 360 €
Résultat foncier Année 1 : -32 209 €(Déficit de 32 209 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 809 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 680 €/an
Revenus locatifs : +7 151 €
Charges déductibles : -6 680 €
Résultat foncier Années 2+ : 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10809.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 151 €39 364 €4 187 €-32 213 €21 400 €10 813 €10 813 €
27 294 €6 571 €4 074 €723 €--10 090 €
37 440 €6 455 €3 957 €985 €--9 105 €
47 589 €6 334 €3 837 €1 254 €--7 851 €
57 741 €6 210 €3 712 €1 531 €--6 320 €
67 895 €6 081 €3 584 €1 814 €--4 506 €
78 053 €5 948 €3 451 €2 105 €--2 401 €
88 214 €5 811 €3 313 €2 404 €---
98 379 €5 669 €3 171 €2 710 €---
108 546 €5 522 €3 025 €3 024 €---
118 717 €5 370 €2 873 €3 347 €---
128 892 €5 214 €2 716 €3 678 €---
139 069 €5 052 €2 554 €4 018 €---
149 251 €4 884 €2 387 €4 366 €---
159 436 €4 712 €2 214 €4 724 €---
169 624 €4 533 €2 035 €5 092 €---
179 817 €4 348 €1 851 €5 469 €---
1810 013 €4 157 €1 660 €5 856 €---
1910 214 €3 960 €1 463 €6 253 €---
2010 418 €3 756 €1 259 €6 662 €---
2110 626 €3 546 €1 048 €7 081 €---
2210 839 €3 328 €831 €7 511 €---
2311 055 €3 103 €606 €7 952 €---
2411 277 €2 871 €373 €8 406 €---
2511 502 €2 630 €133 €8 872 €---
TOTAL229 052 €155 430 €60 316 €73 622 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 502 €-6 420 €+7 922 €
2+1 502 €0 €+1 502 €
3+1 502 €0 €+1 502 €
4+1 502 €0 €+1 502 €
5+1 502 €0 €+1 502 €
6+1 502 €0 €+1 502 €
7+1 502 €0 €+1 502 €
8+1 502 €+1 €+1 501 €
9+1 502 €+813 €+689 €
10+1 502 €+907 €+595 €
11+1 502 €+1 004 €+498 €
12+1 502 €+1 103 €+399 €
13+1 502 €+1 205 €+297 €
14+1 502 €+1 310 €+192 €
15+1 502 €+1 417 €+85 €
16+1 502 €+1 527 €-25 €
17+1 502 €+1 641 €-139 €
18+1 502 €+1 757 €-255 €
19+1 502 €+1 876 €-374 €
20+1 502 €+1 998 €-496 €
21+1 502 €+2 124 €-622 €
22+1 502 €+2 253 €-751 €
23+1 502 €+2 386 €-884 €
24+1 502 €+2 522 €-1 020 €
25+1 502 €+2 662 €-1 160 €
Total+37 550 €+22 087 €+15 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →