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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMurat (15)
Surface80m²
Coût Total90 470€
Loyer Annuel6 480€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 36 500 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 456,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, 1 parking: Garage

Immobilier Murat vous propose une ancienne laiterie à rénover. Partie habitation de 4 pièces dont cuisine, grande surface au sol + grange pouvant servir à de l'entrepôt, à de l'habitation, ou agrandir le terrain...Garage. Double vitrage. Jolie potentiel. Transaxia : Marc Descheemaker : 06.64.97.92.36. Agent commercial enregistré sous le n° 338649494 RCAS Aurillac. Prix hors frais de notaire. Bien visible sur: transaxia-murat.fr. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Murat
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15300
Coordonnées : 45.110822, 2.861920
Total : 90 470€
Prix d'acquisition : 36 500€
Travaux : 51 050€
Valeur du bien : 87 550€
Frais de notaire : 2 920€
Coût estimé : 2 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 540€/mois
Loyer annuel estimé : 6480€/an
Fourchette totale : 384€ - 759€/mois
Fourchette annuelle : 4608€ - 9114€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 200,99 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 079 €
Prix d'achat :36 500 €
Décote à l'achat :-59 579€ (-62.0%)
Marge achat-revente :5 609€ (5.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :448,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :26,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 474,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 097,72€
Coût de l'assurance :7 916,13€
Taxe foncière : 648,03€/an
Soit par mois : 54,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 540,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 528,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du parquet abîmé
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre avec traces d'humidité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 050 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 600€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 70€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:3 200€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Remplacement parquet flottant: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€ = 1600€
  • Chambres - Rénovation complète:3 750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Revêtement sol: 15 m² × 50€/m² = 750€, Réfection électricité: 1000€ = 2400€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Murat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 480 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 470 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 061 €
Revenus locatifs : +6 480 €
Charges déductibles : -55 061 €
Résultat foncier Année 1 : -48 580 €(Déficit de 48 580 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 180 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 011 €/an
Revenus locatifs : +6 480 €
Charges déductibles : -4 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27180.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 36 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 725 €(65% de 36 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 863 €/an
Calcul : 23 725 € × 3,636% = 863 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 480 €55 063 €3 049 €-48 583 €21 400 €27 183 €27 183 €
26 610 €3 933 €2 968 €2 677 €--24 506 €
36 742 €3 849 €2 884 €2 893 €--21 613 €
46 877 €3 762 €2 798 €3 115 €--18 498 €
57 014 €3 673 €2 708 €3 342 €--15 157 €
67 155 €3 580 €2 616 €3 575 €--11 582 €
77 298 €3 484 €2 520 €3 813 €--7 769 €
87 444 €3 385 €2 421 €4 059 €--3 710 €
97 593 €3 283 €2 318 €4 310 €---
107 745 €3 176 €2 212 €4 568 €---
117 899 €3 067 €2 102 €4 833 €---
128 057 €2 953 €1 988 €5 104 €---
138 219 €2 835 €1 871 €5 383 €---
148 383 €2 714 €1 749 €5 669 €---
158 551 €2 588 €1 623 €5 963 €---
168 722 €2 458 €1 493 €6 264 €---
178 896 €2 323 €1 358 €6 573 €---
189 074 €2 184 €1 219 €6 890 €---
199 255 €2 039 €1 075 €7 216 €---
209 441 €1 890 €925 €7 550 €---
219 629 €1 736 €771 €7 894 €---
229 822 €1 576 €611 €8 246 €---
2310 018 €1 411 €446 €8 608 €---
2410 219 €1 240 €275 €8 979 €---
2510 423 €1 063 €98 €9 360 €---
TOTAL207 566 €119 265 €44 098 €88 301 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 361 €-6 420 €+7 781 €
2+1 361 €0 €+1 361 €
3+1 361 €0 €+1 361 €
4+1 361 €0 €+1 361 €
5+1 361 €0 €+1 361 €
6+1 361 €0 €+1 361 €
7+1 361 €0 €+1 361 €
8+1 361 €0 €+1 361 €
9+1 361 €+180 €+1 181 €
10+1 361 €+1 370 €-9 €
11+1 361 €+1 450 €-89 €
12+1 361 €+1 531 €-170 €
13+1 361 €+1 615 €-254 €
14+1 361 €+1 701 €-340 €
15+1 361 €+1 789 €-428 €
16+1 361 €+1 879 €-518 €
17+1 361 €+1 972 €-611 €
18+1 361 €+2 067 €-706 €
19+1 361 €+2 165 €-804 €
20+1 361 €+2 265 €-904 €
21+1 361 €+2 368 €-1 007 €
22+1 361 €+2 474 €-1 113 €
23+1 361 €+2 582 €-1 221 €
24+1 361 €+2 694 €-1 333 €
25+1 361 €+2 808 €-1 447 €
Total+34 025 €+26 490 €+7 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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