Détails du bien

Bien expiré

VilleVerdun (55)

Surface27m²

Coût Total78 600€

Loyer Annuel3 446€

Rentabilité4.38%

Cashflow/mois-147€

Prix : 32 500 €

Surface : 27 m²

Prix au m² : 1 203,7 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 1

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Je vous propose ce studio dans la commune de Verdun, quartier FAUBOURG, proche de toutes commodités. Il se situe au rez-de-chaussée, et se compose d'une entrée, salle d'eau, WC, pièce de vie avec placard et une pièce (bureau). A ce bien s'ajoute une place de parking privative à l'arrière du bâtiment. Idéal pour une profession libérale. Pour plus d'infos contacter Philippe POUTEAUX

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie F, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 680.00 et 970.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Verdun

Département : Meuse

Région : Grand Est

Code postal : 55100

Total : 78 600€

Prix d'acquisition : 32 500€

Travaux : 43 500€

Valeur du bien : 76 000€

Frais de notaire : 2 600€

Coût estimé : 2 600€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 27m²

Loyer prédit : 10.63€/m²/mois

Fourchette : 8.46€ - 13.37€/m²/mois

Loyer total estimé : 287€/mois

Loyer annuel estimé : 3446€/an

Fourchette totale : 228€ - 361€/mois

Fourchette annuelle : 2741€ - 4332€/an

Rentabilité brute :4.38%

Fourchette de rentabilité :3.49% - 5.51%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :78 600€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :383,45€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :22,27€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 405,72€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 433,77€

Coût de l'assurance :6 681,00€

Taxe foncière : 344,56€/an

Soit par mois : 28,71€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 287,14€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 434,43€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-147,29€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 388 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 27 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 3 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité

Quantité: salon complet

Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Second œuvre généralOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Électricité

Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises pour répondre aux normes

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: DPE F - Appartement - Mise aux normes électriques nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(1 611 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Menuiseries:1 800€
Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (installation incluse)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
Cuisine:10 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Salon:3 000€
Rafraîchissement salon: peinture et électricité: 1 salon complet × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Électricité:1 200€
Mise à jour tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (installation incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 287 €/mois

Revenus locatifs annuels : 3 446 €/an

Calcul : 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 529 €/an

Base de calcul : Emprunt de 78 600 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 267 €/an

Calcul : 22 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 345 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 641 €

Revenus locatifs : +3 446 €

Charges déductibles : -46 641 €

Résultat foncier Année 1 : -43 195 €(Déficit de 43 195 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 21 795 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 141 €/an

Revenus locatifs : +3 446 €

Charges déductibles : -3 141 €

Résultat foncier Années 2+ : 305 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21795.28 € reporté.

Prix d'achat du bien : 32 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 21 125 €(65% de 32 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 768 €/an

Calcul : 21 125 € × 3,636% = 768 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	3 446 €	46 643 €	2 532 €	-43 198 €	21 400 €	21 798 €	21 798 €
2	3 515 €	3 075 €	2 463 €	440 €	-	-	21 358 €
3	3 585 €	3 004 €	2 392 €	581 €	-	-	20 777 €
4	3 657 €	2 931 €	2 319 €	725 €	-	-	20 052 €
5	3 730 €	2 856 €	2 244 €	874 €	-	-	19 178 €
6	3 804 €	2 778 €	2 166 €	1 027 €	-	-	18 151 €
7	3 880 €	2 697 €	2 085 €	1 183 €	-	-	16 968 €
8	3 958 €	2 614 €	2 002 €	1 344 €	-	-	15 623 €
9	4 037 €	2 528 €	1 916 €	1 509 €	-	-	14 114 €
10	4 118 €	2 439 €	1 827 €	1 679 €	-	-	12 435 €
11	4 200 €	2 347 €	1 735 €	1 853 €	-	-	10 582 €
12	4 284 €	2 252 €	1 640 €	2 032 €	-	-	-
13	4 370 €	2 154 €	1 542 €	2 216 €	-	-	-
14	4 457 €	2 053 €	1 441 €	2 404 €	-	-	-
15	4 546 €	1 948 €	1 337 €	2 598 €	-	-	-
16	4 637 €	1 840 €	1 229 €	2 797 €	-	-	-
17	4 730 €	1 729 €	1 117 €	3 001 €	-	-	-
18	4 825 €	1 613 €	1 002 €	3 211 €	-	-	-
19	4 921 €	1 494 €	882 €	3 427 €	-	-	-
20	5 020 €	1 371 €	759 €	3 648 €	-	-	-
21	5 120 €	1 244 €	632 €	3 876 €	-	-	-
22	5 222 €	1 113 €	501 €	4 110 €	-	-	-
23	5 327 €	977 €	365 €	4 350 €	-	-	-
24	5 433 €	837 €	225 €	4 597 €	-	-	-
25	5 542 €	692 €	80 €	4 850 €	-	-	-
TOTAL	110 365 €	95 229 €	36 434 €	15 136 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 15 136 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 446 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +724 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+724 €	-6 420 €	+7 144 €
2	+724 €	0 €	+724 €
3	+724 €	0 €	+724 €
4	+724 €	0 €	+724 €
5	+724 €	0 €	+724 €
6	+724 €	0 €	+724 €
7	+724 €	0 €	+724 €
8	+724 €	0 €	+724 €
9	+724 €	0 €	+724 €
10	+724 €	0 €	+724 €
11	+724 €	0 €	+724 €
12	+724 €	+610 €	+114 €
13	+724 €	+665 €	+59 €
14	+724 €	+721 €	+3 €
15	+724 €	+779 €	-55 €
16	+724 €	+839 €	-115 €
17	+724 €	+900 €	-176 €
18	+724 €	+963 €	-239 €
19	+724 €	+1 028 €	-304 €
20	+724 €	+1 095 €	-371 €
21	+724 €	+1 163 €	-439 €
22	+724 €	+1 233 €	-509 €
23	+724 €	+1 305 €	-581 €
24	+724 €	+1 379 €	-655 €
25	+724 €	+1 455 €	-731 €
Total	+18 100 €	+7 715 €	+10 385 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour