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Achat : Maison Carhaix-Plouguer (29270)

Bien expiré
VilleCarhaix-Plouguer (29)
Surface156m²
Coût Total205 024€
Loyer Annuel14 721€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 960,26 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 156 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 649 m² de terrain, Cave, Structure/extérieur en bon état

Maison en très bon état. Maison mitoyenne à vendre à Carhaix-Plouguer, offrant 112,44 m² en très bon état. Cette maison lumineuse bénéficie d’une exposition plein Est et propose une vie de plain-pied appréciable. Elle comprend un séjour, quatre chambres (trois à l’étage avec possibilité d’aménager la quatrième selon vos besoins), une cuisine fonctionnelle et des espaces bien distribués.

Le sous-sol aménageable constitue un atout majeur : il peut devenir un espace de vie indépendant, une salle de loisirs ou un atelier. À l’extérieur, vous profiterez d’une terrasse agréable et d’un jardin facile à entretenir, parfait pour les moments en famille ou pour jardiner sans contrainte. Les raccordements aux égouts sont présents.

Située à proximité du centre-ville et des commerces, cette maison conjugue confort, praticité et potentiel d’aménagement. Idéale pour une famille cherchant une demeure prête à vivre avec des possibilités d’évolution.

Ville : Carhaix-Plouguer
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29270
Coordonnées : 48.276770, -3.565580
Total : 205 024€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 43 240€
Valeur du bien : 193 040€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1227€/mois
Loyer annuel estimé : 14721€/an
Fourchette totale : 994€ - 1515€/mois
Fourchette annuelle : 11924€ - 18176€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 073,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 951,30€
Coût de l'assurance :17 939,60€
Taxe foncière : 1 472,15€/an
Soit par mois : 122,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 226,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 195,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 240 €(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 240€
    Isolation toiture/combles: 156 m² × 40€/m² = 6240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€ (pose incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 40 m² × 90€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Carhaix-Plouguer). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 227 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 721 €/an
Calcul : 1 227 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 024 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 718 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 472 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 271 €
Revenus locatifs : +14 721 €
Charges déductibles : -52 271 €
Résultat foncier Année 1 : -37 550 €(Déficit de 37 550 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 150 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 031 €/an
Revenus locatifs : +14 721 €
Charges déductibles : -9 031 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 690 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16149.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 721 €52 278 €6 848 €-37 556 €21 400 €16 156 €16 156 €
215 016 €8 855 €6 666 €6 160 €--9 996 €
315 316 €8 667 €6 477 €6 649 €--3 347 €
415 623 €8 472 €6 282 €7 151 €---
515 935 €8 270 €6 080 €7 665 €---
616 254 €8 061 €5 872 €8 192 €---
716 579 €7 846 €5 656 €8 733 €---
816 910 €7 622 €5 433 €9 288 €---
917 249 €7 391 €5 202 €9 857 €---
1017 594 €7 153 €4 963 €10 441 €---
1117 945 €6 906 €4 716 €11 040 €---
1218 304 €6 650 €4 460 €11 654 €---
1318 670 €6 386 €4 196 €12 285 €---
1419 044 €6 112 €3 923 €12 931 €---
1519 425 €5 830 €3 640 €13 595 €---
1619 813 €5 537 €3 347 €14 276 €---
1720 209 €5 235 €3 045 €14 975 €---
1820 614 €4 922 €2 732 €15 692 €---
1921 026 €4 598 €2 408 €16 428 €---
2021 446 €4 264 €2 074 €17 183 €---
2121 875 €3 917 €1 728 €17 958 €---
2222 313 €3 559 €1 369 €18 754 €---
2322 759 €3 189 €999 €19 570 €---
2423 214 €2 806 €616 €20 409 €---
2523 679 €2 409 €220 €21 269 €---
TOTAL471 533 €196 935 €98 951 €274 598 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 598 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 092 €-6 420 €+9 512 €
2+3 092 €0 €+3 092 €
3+3 092 €0 €+3 092 €
4+3 092 €+1 141 €+1 951 €
5+3 092 €+2 299 €+793 €
6+3 092 €+2 458 €+634 €
7+3 092 €+2 620 €+472 €
8+3 092 €+2 786 €+306 €
9+3 092 €+2 957 €+135 €
10+3 092 €+3 132 €-40 €
11+3 092 €+3 312 €-220 €
12+3 092 €+3 496 €-404 €
13+3 092 €+3 685 €-593 €
14+3 092 €+3 879 €-787 €
15+3 092 €+4 079 €-987 €
16+3 092 €+4 283 €-1 191 €
17+3 092 €+4 492 €-1 400 €
18+3 092 €+4 708 €-1 616 €
19+3 092 €+4 928 €-1 836 €
20+3 092 €+5 155 €-2 063 €
21+3 092 €+5 387 €-2 295 €
22+3 092 €+5 626 €-2 534 €
23+3 092 €+5 871 €-2 779 €
24+3 092 €+6 123 €-3 031 €
25+3 092 €+6 381 €-3 289 €
Total+77 300 €+82 379 €+-5 079 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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