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Maison 3 appartements

VilleCransac (12)
Surface127m²
Coût Total153 360€
Loyer Annuel10 614€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 100 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 787,4 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal pour investisseur, immeuble à bon rendement locatif, je vends cet immeuble de rapport proche du centre-ville. En rdc, 2 appartements T2 de 33 m2 chacun, entièrement renovés en 2020 et actuellement loués à l'année meublés et équipés A l'étage, 1 appartement T4 de 74 m2 à renover entièrement, accessible par un escalier extérieur L'immeuble dispose également de 3 caves d'une superficie de 75 m2 et d'un garage de 16 m2 accésibles par l'arrière de la maison Les diagnostics datent de 2022, ils seront refaits pour la vente

Une belle opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite

Ville : Cransac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.525910, 2.274810
Total : 153 360€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 45 360€
Valeur du bien : 145 360€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10614€/an
Fourchette totale : 686€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 8234€ - 13682€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :711,28 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 333 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :+9 667€ (+10.7%)
Marge achat-revente :-63 027€ (-69.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,34€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 804,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 473,69€
Coût de l'assurance :11 502,00€
Taxe foncière : 1 061,43€/an
Soit par mois : 88,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 884,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Usure normale visible, nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 360 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100€
    Isolation toiture/combles: 127 m² × 60€/m² = 7620€, Main d'œuvre: 480€
  • Pompe à chaleur air-eau:14 300€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1300€
  • Fenêtres double vitrage:15 840€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 900€ = 14400€, Main d'œuvre: 1440€
  • Revêtement sol chambres:2 640€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 240€
  • Peinture chambres:3 520€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 80€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 320€
  • Peinture salon:960€
    Peinture murs/plafonds salon: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: 96€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cransac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 614 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 360 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 061 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 151 €
Revenus locatifs : +10 614 €
Charges déductibles : -52 151 €
Résultat foncier Année 1 : -41 537 €(Déficit de 41 537 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 137 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 791 €/an
Revenus locatifs : +10 614 €
Charges déductibles : -6 791 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 823 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20137.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 614 €52 156 €5 275 €-41 542 €21 400 €20 142 €20 142 €
210 827 €6 658 €5 136 €4 169 €--15 973 €
311 043 €6 514 €4 993 €4 529 €--11 444 €
411 264 €6 366 €4 844 €4 898 €--6 546 €
511 489 €6 212 €4 690 €5 277 €--1 269 €
611 719 €6 053 €4 531 €5 666 €---
711 953 €5 888 €4 366 €6 066 €---
812 193 €5 717 €4 196 €6 475 €---
912 436 €5 541 €4 019 €6 896 €---
1012 685 €5 358 €3 836 €7 328 €---
1112 939 €5 168 €3 647 €7 771 €---
1213 198 €4 972 €3 450 €8 226 €---
1313 462 €4 769 €3 247 €8 693 €---
1413 731 €4 559 €3 037 €9 172 €---
1514 005 €4 341 €2 819 €9 664 €---
1614 285 €4 116 €2 594 €10 170 €---
1714 571 €3 882 €2 361 €10 689 €---
1814 863 €3 641 €2 119 €11 222 €---
1915 160 €3 390 €1 869 €11 769 €---
2015 463 €3 131 €1 610 €12 332 €---
2115 772 €2 863 €1 342 €12 909 €---
2216 088 €2 586 €1 064 €13 502 €---
2316 410 €2 298 €777 €14 111 €---
2416 738 €2 001 €479 €14 737 €---
2517 072 €1 692 €171 €15 380 €---
TOTAL339 980 €159 872 €76 474 €180 108 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 229 €-6 420 €+8 649 €
2+2 229 €0 €+2 229 €
3+2 229 €0 €+2 229 €
4+2 229 €0 €+2 229 €
5+2 229 €0 €+2 229 €
6+2 229 €+1 319 €+910 €
7+2 229 €+1 820 €+409 €
8+2 229 €+1 943 €+286 €
9+2 229 €+2 069 €+160 €
10+2 229 €+2 198 €+31 €
11+2 229 €+2 331 €-102 €
12+2 229 €+2 468 €-239 €
13+2 229 €+2 608 €-379 €
14+2 229 €+2 752 €-523 €
15+2 229 €+2 899 €-670 €
16+2 229 €+3 051 €-822 €
17+2 229 €+3 207 €-978 €
18+2 229 €+3 367 €-1 138 €
19+2 229 €+3 531 €-1 302 €
20+2 229 €+3 699 €-1 470 €
21+2 229 €+3 873 €-1 644 €
22+2 229 €+4 051 €-1 822 €
23+2 229 €+4 233 €-2 004 €
24+2 229 €+4 421 €-2 192 €
25+2 229 €+4 614 €-2 385 €
Total+55 725 €+54 033 €+1 692 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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