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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Romain-en-Gal (69)
Surface245
Coût Total358 500
Loyer Annuel33 543
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+647
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 1 204,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence Émotion Immobilier vous propose en exclusivité à la vente cette superbe demeure de 245 m², édifiée en 1600 et intégralement rénovée. Elle offre un spacieux salon-séjour agrémenté d'une élégante cheminée, ainsi qu'une salle à manger ouverte offrant une belle luminosité.

Le rez-de-chaussée accueille une suite parentale dotée d'un sauna et d'une salle de bains. À l'étage, vous trouverez deux chambres supplémentaires, une salle de bains, ainsi qu'une seconde suite disposant d'un dressing et de sa propre salle de bains.

Aucun travaux de structure ne sont à prévoir : la maison est en excellent état. Elle bénéficie de fenêtres en double vitrage, du chauffage au sol et d'une installation électrique conforme aux normes. La bâtisse séduit par son charme authentique et son caractère unique.

Elle dispose également de trois grandes caves de 45 m² chacune, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement ou de stockage.

Ville : Saint-Romain-en-Gal
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69560
Total : 358 500
Prix d'acquisition : 295 000
Travaux : 39 900
Valeur du bien : 334 900
Frais de notaire : 23 600
Coût estimé : 23 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 2795€/mois
Loyer annuel estimé : 33543€/an
Fourchette totale : 2095€ - 3730€/mois
Fourchette annuelle : 25137€ - 44759€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 12.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :358 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 764,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :104,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 868,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 735,97
Coût de l'assurance :31 368,75
Taxe foncière : 3 354,28€/an
Soit par mois : 279,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 795,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 148,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :647,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité conformes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité conformes.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification système
Vérification et mise à jour du système de chauffage au sol pour assurer son efficacité.
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE D - Maison - Vérification recommandée pour garantir performance énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air intérieur.
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de la ventilation recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 900(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Cuisine complète: 1 × 9600€ = 9600€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 × 7000€ = 14000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:9 600
    Rénovation chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant parquet flottant, peinture murs et plafonds, réfection électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chauffage:1 200
    Vérification système chauffage au sol: 1 × 1200€ = 1200€. Main d'œuvre incluse.
  • Ventilation:5 500
    Installation VMC double flux: 1 × 5500€ = 5500€. Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Romain-en-Gal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 700✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 543 €/an
Calcul : 2 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 820 €/an
Base de calcul : Emprunt de 358 500 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 255 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 354 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 329
Revenus locatifs : +33 543
Charges déductibles : -56 329
Résultat foncier Année 1 : -22 787(Déficit de 22 787 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 387
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 429 €/an
Revenus locatifs : +33 543
Charges déductibles : -16 429
Résultat foncier Années 2+ : 17 113 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1386.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 54356 34111 832-22 79821 400 €1 398 €1 398 €
234 21416 12411 51518 089---
334 89815 79711 18819 101---
435 59615 45810 84920 138---
536 30815 10810 49921 200---
637 03414 74610 13722 288---
737 77514 3729 76323 403---
838 53013 9859 37624 545---
939 30113 5858 97625 715---
1040 08713 1728 56326 915---
1140 88812 7448 13528 144---
1241 70612 3027 69329 404---
1342 54011 8457 23630 695---
1443 39111 3726 76332 019---
1544 25910 8846 27533 375---
1645 14410 3795 77034 766---
1746 0479 8565 24736 191---
1846 9689 3164 70737 652---
1947 9078 7584 14939 149---
2048 8658 1813 57240 685---
2149 8437 5842 97542 259---
2250 8406 9672 35843 873---
2351 8566 3291 72045 528---
2452 8945 6691 06047 224---
2553 9514 98737848 964---
TOTAL1 074 385325 862170 736748 52321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 748 523
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 044-6 420+13 464
2+7 044+5 007+2 037
3+7 044+5 730+1 314
4+7 044+6 041+1 003
5+7 044+6 360+684
6+7 044+6 686+358
7+7 044+7 021+23
8+7 044+7 363-319
9+7 044+7 715-671
10+7 044+8 075-1 031
11+7 044+8 443-1 399
12+7 044+8 821-1 777
13+7 044+9 209-2 165
14+7 044+9 606-2 562
15+7 044+10 013-2 969
16+7 044+10 430-3 386
17+7 044+10 857-3 813
18+7 044+11 295-4 251
19+7 044+11 745-4 701
20+7 044+12 205-5 161
21+7 044+12 678-5 634
22+7 044+13 162-6 118
23+7 044+13 658-6 614
24+7 044+14 167-7 123
25+7 044+14 689-7 645
Total+176 100+224 557+-48 457
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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