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Maison à vendre

VilleDun-sur-Auron (18)
Surface78m²
Coût Total71 900€
Loyer Annuel6 804€
Rentabilité9.46%
Cashflow/mois+137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 705,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 12 m²), 2 chambres, Pas de balcon

Située dans le centre de Dun-sur-Auron, proche de toutes les commodités, cette maison comprend au rez-de-chaussée un couloir desservant un salon/salle à manger, une cuisine aménagée, une salle d'eau, un wc et une chambre. À l'étage, un palier dessert une grande chambre. Idéale pour un investissement locatif ou un premier achat !

Contactez-nous dès maintenant à l'agence IMMO HELLO pour une visite. Référence : 698

Ville : Dun-sur-Auron
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18130
Coordonnées : 46.883916, 2.572824
Total : 71 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 67 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.27€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6804€/an
Fourchette totale : 452€ - 710€/mois
Fourchette annuelle : 5430€ - 8526€/an
Rentabilité brute :9.46%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 11.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :745,97 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 186 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-3 186€ (-5.5%)
Marge achat-revente :-13 714€ (-23.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :352,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :20,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 373,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 784,71€
Coût de l'assurance :6 291,25€
Taxe foncière : 680,40€/an
Soit par mois : 56,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 567,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 429,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :137,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (78 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par du parquet dans la chambre sous les combles
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rénovation
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre principale
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 804 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 900 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 252 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 774 €
Revenus locatifs : +6 804 €
Charges déductibles : -15 774 €
Résultat foncier Année 1 : -8 970 €(Déficit de 8 970 €)
Imputable sur revenu global : 8 970 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 274 €/an
Revenus locatifs : +6 804 €
Charges déductibles : -3 274 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 530 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 804 €15 776 €2 344 €-8 972 €8 972 €--
26 940 €3 213 €2 281 €3 727 €---
37 079 €3 148 €2 216 €3 931 €---
47 220 €3 081 €2 149 €4 140 €---
57 365 €3 011 €2 079 €4 354 €---
67 512 €2 939 €2 007 €4 573 €---
77 662 €2 865 €1 933 €4 798 €---
87 816 €2 788 €1 856 €5 028 €---
97 972 €2 708 €1 776 €5 264 €---
108 131 €2 626 €1 694 €5 505 €---
118 294 €2 541 €1 609 €5 753 €---
128 460 €2 454 €1 522 €6 006 €---
138 629 €2 363 €1 431 €6 266 €---
148 802 €2 269 €1 337 €6 532 €---
158 978 €2 173 €1 241 €6 805 €---
169 157 €2 072 €1 140 €7 085 €---
179 340 €1 969 €1 037 €7 371 €---
189 527 €1 862 €930 €7 665 €---
199 718 €1 752 €820 €7 966 €---
209 912 €1 638 €705 €8 275 €---
2110 110 €1 520 €587 €8 591 €---
2210 313 €1 398 €466 €8 915 €---
2310 519 €1 272 €339 €9 247 €---
2410 729 €1 141 €209 €9 588 €---
2510 944 €1 007 €75 €9 937 €---
TOTAL217 934 €69 586 €33 785 €148 348 €8 972 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 692 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 429 €-2 692 €+4 121 €
2+1 429 €+1 118 €+311 €
3+1 429 €+1 179 €+250 €
4+1 429 €+1 242 €+187 €
5+1 429 €+1 306 €+123 €
6+1 429 €+1 372 €+57 €
7+1 429 €+1 439 €-10 €
8+1 429 €+1 508 €-79 €
9+1 429 €+1 579 €-150 €
10+1 429 €+1 652 €-223 €
11+1 429 €+1 726 €-297 €
12+1 429 €+1 802 €-373 €
13+1 429 €+1 880 €-451 €
14+1 429 €+1 960 €-531 €
15+1 429 €+2 042 €-613 €
16+1 429 €+2 125 €-696 €
17+1 429 €+2 211 €-782 €
18+1 429 €+2 300 €-871 €
19+1 429 €+2 390 €-961 €
20+1 429 €+2 482 €-1 053 €
21+1 429 €+2 577 €-1 148 €
22+1 429 €+2 675 €-1 246 €
23+1 429 €+2 774 €-1 345 €
24+1 429 €+2 876 €-1 447 €
25+1 429 €+2 981 €-1 552 €
Total+35 725 €+44 505 €+-8 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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