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Appartement 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleEaubonne (95)
Surface81
Coût Total234 210
Loyer Annuel16 936
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois-402
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 592,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 81 m² - Appartement de 5 pièces de 81 m² à Eaubonne

Plongez dans le confort de cet élégant appartement de 81 m², situé au 5e étage d'un immeuble avec ascenseur à Eaubonne. Ce bien, entièrement rénové, allie modernité et confort pour un cadre de vie exceptionnel. Dès l'entrée, vous serez accueilli par un vaste séjour baigné de lumière, agrémenté d'une cuisine ouverte, idéale pour partager des moments conviviaux. Trois chambres lumineuses vous offrent un espace de repos paisible, tandis qu'un balcon de 11 m² vous invite à profiter des journées ensoleillées.

L'appartement a été rénové avec soin, intégrant des mises à jour complètes de l'électricité et de la plomberie, ainsi qu'une cuisine équipée moderne et une salle d'eau contemporaine. Les toilettes séparées ajoutent une touche de praticité supplémentaire. Une cave spacieuse de 15 m² et une place de stationnement extérieure viennent parfaire ce bien d'exception.

Le quartier, prisé des familles, est riche en commodités éducatives. À moins de 200 m, l'école maternelle Antoine de Saint-Exupéry accueille les plus jeunes, tandis que le groupe scolaire Du Mont d'Eaubonne et l'école élémentaire Du Mont d'Eaubonne se trouvent à environ 300 m. Le collège André Chénier est également à 300 m, et le lycée Louis-Armand à moins de 400 m. Pour vos moments de détente, le square Deletain, à seulement 200 m, offre un cadre verdoyant et apaisant.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 1890 € par an
  • Charges de copropriété : 430 € par mois (incluant chauffage, eau chaude et froide, entretien des espaces verts, gardien, ascenseurs...)
  • DPE : D
  • Mode de chauffage : central collectif
  • Distribution de l'eau chaude : collectif

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. Référence annonce : ca64c9a4-12be-4469-baad-9afb8a Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 5160 €

Ville : Eaubonne
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95600
Coordonnées : 48.993856, 2.289969
Total : 234 210
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 7 410
Valeur du bien : 217 410
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 17.42€/m²/mois
Fourchette : 14.45€ - 21.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1411€/mois
Loyer annuel estimé : 16936€/an
Fourchette totale : 1171€ - 1702€/mois
Fourchette annuelle : 14047€ - 20420€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 210
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 157,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :68,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 225,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 037,41
Coût de l'assurance :20 493,37
Taxe foncière : 1 890,00€/an
Soit par mois : 157,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 430,00€/mois
Soit par an : 5 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 411,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 813,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-401,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit collectif, une vérification est recommandée pour assurer le confort.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 410(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 100
    Vérification système de chauffage central collectif: 1 système × 1800€ = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:900
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 3 chambres × 30€/m² × 30m² = 900€
  • Cuisine:300
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€
  • Salon:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Autres pièces:360
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 30€/m² = 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eaubonne (coefficient 1.2 appliqué pour l'Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 100✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 411 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 936 €/an
Calcul : 1 411 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 815 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 210 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 890 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 160 €/an
Calcul : 430 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 410
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 095
Revenus locatifs : +16 936
Charges déductibles : -23 095
Résultat foncier Année 1 : -6 159(Déficit de 6 159 €)
Imputable sur revenu global : 6 159
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 685 €/an
Revenus locatifs : +16 936
Charges déductibles : -15 685
Résultat foncier Années 2+ : 1 251 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 93623 1037 823-6 1676 167 €--
217 27515 4847 6151 790---
317 62015 2697 3992 351---
417 97315 0467 1762 927---
518 33214 8166 9463 516---
618 69914 5776 7084 121---
719 07314 3316 4614 742---
819 45414 0766 2065 378---
919 84313 8125 9426 031---
1020 24013 5395 6696 701---
1120 64513 2575 3877 388---
1221 05812 9655 0958 093---
1321 47912 6634 7938 816---
1421 90912 3514 4819 558---
1522 34712 0284 15810 319---
1622 79411 6943 82411 100---
1723 25011 3483 47811 901---
1823 71410 9913 12112 724---
1924 18910 6212 75113 568---
2024 67310 2392 36914 434---
2125 1669 8431 97315 323---
2225 6699 4341 56416 235---
2326 1839 0111 14117 172---
2426 7068 57370418 133---
2527 2408 12125119 120---
TOTAL542 465317 191113 037225 2746 167Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 850
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 274
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 557 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 557-1 850+5 407
2+3 557+537+3 020
3+3 557+705+2 852
4+3 557+878+2 679
5+3 557+1 055+2 502
6+3 557+1 236+2 321
7+3 557+1 423+2 134
8+3 557+1 614+1 943
9+3 557+1 809+1 748
10+3 557+2 010+1 547
11+3 557+2 216+1 341
12+3 557+2 428+1 129
13+3 557+2 645+912
14+3 557+2 867+690
15+3 557+3 096+461
16+3 557+3 330+227
17+3 557+3 570-13
18+3 557+3 817-260
19+3 557+4 070-513
20+3 557+4 330-773
21+3 557+4 597-1 040
22+3 557+4 871-1 314
23+3 557+5 152-1 595
24+3 557+5 440-1 883
25+3 557+5 736-2 179
Total+88 925+67 582+21 343
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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