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Appartement 3 pièces 54 m²

Bien expiré
VilleRoanne (42)
Surface54m²
Coût Total63 900€
Loyer Annuel5 114€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois-236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 55 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 018,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 54 m² - APPART TYPE 3 avec 2 CHAMBRES + BALCON -

NOUVEAUTÉ CHEZ ARALYS CABINET IMMOBILIER

Idéal primo accédant ou investisseurs ...

Appartement lumineux de 54 m² avec balcon au quatrième étage sans ascenseur.

Dès l'entrée un hall avec placard, une cuisine entièrement équipée avec sa loggia, un salon -séjour avec baie vitrée donnant sur un grand balcon, deux chambres, une salle d'eau, un toilette indépendant.

Pour compléter cet appartement une cave.

Les ++:

  • Lumineux et vue dégagée
  • Résidence haut de gamme
  • Chauffage gaz

Taxe foncière : 684 €

Charges annuelles de copro : 2352 € soit 271 € par mois tout inclus (charges élevées le dernier locataire avait 1200 € de chauffage / an) soit simulation charges 1196 €/an soit 99 €/mois Nombre de lots : 118 lots dont 51 appartements

Réf ARA 991 / DPE : E / PRIX : 55 000 € honoraires charge vendeur /ARALYS cabinet immobilier le Coteau [Coordonnées masquées] Référence annonce : ARA991 Consommation énergétique : 309 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 72 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 118 Charges prévisionnelles annuelles : 2352 €

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.028072, 4.059054
Total : 63 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 59 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 426€/mois
Loyer annuel estimé : 5114€/an
Fourchette totale : 327€ - 555€/mois
Fourchette annuelle : 3929€ - 6656€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :63 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :315,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :18,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 334,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 840,23€
Coût de l'assurance :5 591,25€
Taxe foncière : 684,00€/an
Soit par mois : 57,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 271,00€/mois
Soit par an : 3 252,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 426,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-236,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 114 €/an
Calcul : 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 132 €/an
Base de calcul : Emprunt de 63 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 224 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 252 €/an
Calcul : 271 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 792 €
Revenus locatifs : +5 114 €
Charges déductibles : -10 792 €
Résultat foncier Année 1 : -5 678 €(Déficit de 5 678 €)
Imputable sur revenu global : 5 678 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 292 €/an
Revenus locatifs : +5 114 €
Charges déductibles : -6 292 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 178 €/an(Déficit de 1 178 €)
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 114 €10 794 €2 134 €-5 680 €5 680 €--
25 216 €6 237 €2 078 €-1 021 €1 021 €--
35 321 €6 178 €2 019 €-858 €858 €--
45 427 €6 118 €1 958 €-690 €690 €--
55 536 €6 055 €1 895 €-519 €519 €--
65 646 €5 990 €1 830 €-343 €343 €--
75 759 €5 922 €1 763 €-163 €163 €--
85 874 €5 853 €1 693 €22 €---
95 992 €5 781 €1 621 €211 €---
106 112 €5 706 €1 547 €405 €---
116 234 €5 629 €1 470 €605 €---
126 359 €5 550 €1 390 €809 €---
136 486 €5 467 €1 308 €1 018 €---
146 616 €5 382 €1 223 €1 233 €---
156 748 €5 294 €1 134 €1 454 €---
166 883 €5 203 €1 043 €1 680 €---
177 021 €5 109 €949 €1 912 €---
187 161 €5 011 €852 €2 150 €---
197 304 €4 910 €751 €2 394 €---
207 450 €4 806 €646 €2 644 €---
217 599 €4 698 €538 €2 901 €---
227 751 €4 586 €427 €3 165 €---
237 906 €4 471 €311 €3 435 €---
248 064 €4 352 €192 €3 713 €---
258 226 €4 228 €68 €3 998 €---
TOTAL163 805 €139 331 €30 840 €24 474 €9 274 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 782 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 074 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 074 €-1 704 €+2 778 €
2+1 074 €-306 €+1 380 €
3+1 074 €-257 €+1 331 €
4+1 074 €-207 €+1 281 €
5+1 074 €-156 €+1 230 €
6+1 074 €-103 €+1 177 €
7+1 074 €-49 €+1 123 €
8+1 074 €+6 €+1 068 €
9+1 074 €+63 €+1 011 €
10+1 074 €+122 €+952 €
11+1 074 €+181 €+893 €
12+1 074 €+243 €+831 €
13+1 074 €+306 €+768 €
14+1 074 €+370 €+704 €
15+1 074 €+436 €+638 €
16+1 074 €+504 €+570 €
17+1 074 €+574 €+500 €
18+1 074 €+645 €+429 €
19+1 074 €+718 €+356 €
20+1 074 €+793 €+281 €
21+1 074 €+870 €+204 €
22+1 074 €+949 €+125 €
23+1 074 €+1 031 €+43 €
24+1 074 €+1 114 €-40 €
25+1 074 €+1 199 €-125 €
Total+26 850 €+7 342 €+19 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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