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Maison Saint Couat d'Aude 7 pièce(s) 200 m2

Bien expiré
VilleSaint-Couat-d'Aude (11)
Surface200m²
Coût Total202 300€
Loyer Annuel18 969€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+364€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 6 pièces, Terrasse, 50 m² de terrain, Cave, 1 garage

A une demi-heure de Carcassonne et un quart d'heure de Lézignan-Corbières, grande maison de maître d'environ 200 m² à rénover, sur les hauteurs d'un village tranquille du Minervois. Elle se compose en rez-de-chaussée d'un grand séjour avec terrasse, d'une cuisine séparée à aménager, d'un bureau et d'une salle d'eau avec Wc au premier étage, 4 chambres, une salle de bain et un Wc et au dernier, un grenier avec fenêtres. Cette maison comporte aussi un grand garage de 35 m², 2 remises de 40 m² chacune et une cave de 70 m² environ. Travaux à prévoir

Ville : Saint-Couat-d'Aude
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11700
Coordonnées : 43.202715, 2.637429
Total : 202 300€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 72 700€
Valeur du bien : 192 700€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1581€/mois
Loyer annuel estimé : 18969€/an
Fourchette totale : 1195€ - 2090€/mois
Fourchette annuelle : 14346€ - 25082€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 12.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 058,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 636,60€
Coût de l'assurance :17 701,25€
Taxe foncière : 1 896,90€/an
Soit par mois : 158,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 580,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 216,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :363,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine à rénover
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité, revêtement sol
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon à rénover
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 700 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:8 000€
    Isolation combles: 200 m² × 40€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 80 m² × 90€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Ventilation - Installation VMC double flux:6 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Couat-d'Aude (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Ventilation - Installation VMC double flux
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 969 €/an
Calcul : 1 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 751 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 897 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 055 €
Revenus locatifs : +18 969 €
Charges déductibles : -82 055 €
Résultat foncier Année 1 : -63 086 €(Déficit de 63 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 686 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 355 €/an
Revenus locatifs : +18 969 €
Charges déductibles : -9 355 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 614 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41686.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 969 €82 062 €6 757 €-63 093 €21 400 €41 693 €41 693 €
219 348 €9 182 €6 577 €10 166 €--31 527 €
319 735 €8 996 €6 391 €10 739 €--20 787 €
420 130 €8 804 €6 199 €11 326 €--9 461 €
520 533 €8 605 €6 000 €11 928 €---
620 943 €8 399 €5 794 €12 545 €---
721 362 €8 186 €5 581 €13 177 €---
821 789 €7 965 €5 360 €13 824 €---
922 225 €7 738 €5 133 €14 488 €---
1022 670 €7 502 €4 897 €15 168 €---
1123 123 €7 258 €4 653 €15 865 €---
1223 586 €7 006 €4 401 €16 580 €---
1324 057 €6 745 €4 140 €17 312 €---
1424 538 €6 475 €3 871 €18 063 €---
1525 029 €6 197 €3 592 €18 833 €---
1625 530 €5 908 €3 303 €19 622 €---
1726 040 €5 609 €3 005 €20 431 €---
1826 561 €5 301 €2 696 €21 260 €---
1927 092 €4 981 €2 376 €22 111 €---
2027 634 €4 651 €2 046 €22 983 €---
2128 187 €4 310 €1 705 €23 877 €---
2228 751 €3 956 €1 351 €24 794 €---
2329 326 €3 591 €986 €25 735 €---
2429 912 €3 213 €608 €26 699 €---
2530 510 €2 822 €217 €27 689 €---
TOTAL607 583 €235 460 €97 637 €372 123 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 983 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 983 €-6 420 €+10 403 €
2+3 983 €0 €+3 983 €
3+3 983 €0 €+3 983 €
4+3 983 €0 €+3 983 €
5+3 983 €+740 €+3 243 €
6+3 983 €+3 763 €+220 €
7+3 983 €+3 953 €+30 €
8+3 983 €+4 147 €-164 €
9+3 983 €+4 346 €-363 €
10+3 983 €+4 550 €-567 €
11+3 983 €+4 759 €-776 €
12+3 983 €+4 974 €-991 €
13+3 983 €+5 194 €-1 211 €
14+3 983 €+5 419 €-1 436 €
15+3 983 €+5 650 €-1 667 €
16+3 983 €+5 887 €-1 904 €
17+3 983 €+6 129 €-2 146 €
18+3 983 €+6 378 €-2 395 €
19+3 983 €+6 633 €-2 650 €
20+3 983 €+6 895 €-2 912 €
21+3 983 €+7 163 €-3 180 €
22+3 983 €+7 438 €-3 455 €
23+3 983 €+7 720 €-3 737 €
24+3 983 €+8 010 €-4 027 €
25+3 983 €+8 307 €-4 324 €
Total+99 575 €+111 637 €+-12 062 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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