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Immeuble 174 m² Neuvic

Bien expiré
VilleNeuvic (24)
Surface174m²
Coût Total195 140€
Loyer Annuel18 014€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+404€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 174 m² Neuvic

IMMEUBLE DE RAPPORT - 3 LOTS A 20 MINUTES DE PERIGUEUX Situé à 20 Minutes de Périgueux, dans le bourg de NEUVIC,  nous vous proposons à la vente ce petit immeuble de rapport, composé de trois lots, d'une surface de 174m2, entièrement loué. L'immeuble se compose comme suit : - Un local commercial d'une surface de 102m2, loué (Restaurant). - Un appartement 3 Pièces en Duplex, d'une surface de 57m2, loué. - Un Garage d'une surface de 15m2, loué. Tous les lots sont vendus loués. Des travaux de rénovation intérieure et d'isolation seront à prévoir dans l'appartement au départ du locataire. Les revenus fonciers de l'ensemble s'élèvent à 14 122EUR/an Le montant de la taxe foncière (2025) 1002EUR Pour toutes demandes d'informations, et visites, n'hésitez pas à me contacter

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 174 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/07/2025

Consommation énergie primaire : 361 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 900 € et 2 610 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Neuvic
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24190
Coordonnées : 45.096027, 0.462415
Total : 195 140€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 38 540€
Valeur du bien : 183 540€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1501€/mois
Loyer annuel estimé : 18014€/an
Fourchette totale : 1195€ - 1885€/mois
Fourchette annuelle : 14342€ - 22625€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 11.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :964,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,79€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 013,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 180,95€
Coût de l'assurance :14 635,50€
Taxe foncière : 1 002,00€/an
Soit par mois : 83,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 501,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 096,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :404,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans l'appartement
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'appartement
Quantité: 1 chauffe-eau pour 57 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite des travaux de rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 15 m² pour 1 chambre
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessite des travaux de rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (estimation de surface à définir)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 540 €(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 57 m² × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€/fenêtre = 2700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau pour 57 m² × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:1 240€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Électricité cuisine: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité salon: 800€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:2 100€
    Peinture chambre: 15 m² × 30€/m² = 450€, Revêtement de sol: 15 m² × 50€/m² = 750€, Électricité chambre: 800€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuvic (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 014 €/an
Calcul : 1 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 140 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 002 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 639 €
Revenus locatifs : +18 014 €
Charges déductibles : -46 639 €
Résultat foncier Année 1 : -28 625 €(Déficit de 28 625 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 225 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 099 €/an
Revenus locatifs : +18 014 €
Charges déductibles : -8 099 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 915 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7225.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 014 €46 645 €6 518 €-28 632 €21 400 €7 232 €7 232 €
218 374 €7 932 €6 344 €10 442 €---
318 741 €7 752 €6 165 €10 989 €---
419 116 €7 567 €5 979 €11 550 €---
519 499 €7 375 €5 787 €12 124 €---
619 889 €7 176 €5 589 €12 713 €---
720 286 €6 971 €5 383 €13 316 €---
820 692 €6 758 €5 171 €13 934 €---
921 106 €6 538 €4 951 €14 568 €---
1021 528 €6 311 €4 724 €15 217 €---
1121 959 €6 076 €4 488 €15 883 €---
1222 398 €5 833 €4 245 €16 565 €---
1322 846 €5 581 €3 994 €17 265 €---
1423 303 €5 321 €3 734 €17 982 €---
1523 769 €5 052 €3 464 €18 717 €---
1624 244 €4 774 €3 186 €19 470 €---
1724 729 €4 486 €2 898 €20 243 €---
1825 223 €4 188 €2 600 €21 036 €---
1925 728 €3 880 €2 292 €21 848 €---
2026 242 €3 561 €1 974 €22 681 €---
2126 767 €3 232 €1 644 €23 536 €---
2227 303 €2 891 €1 303 €24 412 €---
2327 849 €2 538 €951 €25 310 €---
2428 406 €2 174 €586 €26 232 €---
2528 974 €1 797 €209 €27 177 €---
TOTAL576 983 €172 406 €94 181 €404 576 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 404 576 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 783 €-6 420 €+10 203 €
2+3 783 €+963 €+2 820 €
3+3 783 €+3 297 €+486 €
4+3 783 €+3 465 €+318 €
5+3 783 €+3 637 €+146 €
6+3 783 €+3 814 €-31 €
7+3 783 €+3 995 €-212 €
8+3 783 €+4 180 €-397 €
9+3 783 €+4 370 €-587 €
10+3 783 €+4 565 €-782 €
11+3 783 €+4 765 €-982 €
12+3 783 €+4 970 €-1 187 €
13+3 783 €+5 179 €-1 396 €
14+3 783 €+5 394 €-1 611 €
15+3 783 €+5 615 €-1 832 €
16+3 783 €+5 841 €-2 058 €
17+3 783 €+6 073 €-2 290 €
18+3 783 €+6 311 €-2 528 €
19+3 783 €+6 554 €-2 771 €
20+3 783 €+6 804 €-3 021 €
21+3 783 €+7 061 €-3 278 €
22+3 783 €+7 324 €-3 541 €
23+3 783 €+7 593 €-3 810 €
24+3 783 €+7 870 €-4 087 €
25+3 783 €+8 153 €-4 370 €
Total+94 575 €+121 373 €+-26 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 110 jours
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