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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleMontlhéry (91)
Surface120
Coût Total329 320
Loyer Annuel21 678
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-93
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 333,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Montlhéry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91310
Coordonnées : 48.642083, 2.268337
Total : 329 320
Prix d'acquisition : 280 000
Travaux : 26 920
Valeur du bien : 306 920
Frais de notaire : 22 400
Coût estimé : 22 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 15.05€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 17.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1807€/mois
Loyer annuel estimé : 21678€/an
Fourchette totale : 1586€ - 2057€/mois
Fourchette annuelle : 19034€ - 24690€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 620,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :98,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 719,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 838,97
Coût de l'assurance :29 638,80
Taxe foncière : 2 167,83€/an
Soit par mois : 180,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 806,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 899,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mise aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité mise aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 920(224 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant 64 m²: 60€/m² × 64 = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 560
    Peinture murs et plafonds 64 m²: 40€/m² × 64 = 2560€
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Montlhéry). Main d'œuvre incluse. Les coûts pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des rénovations complètes de milieu à haut de gamme.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 678 €/an
Calcul : 1 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 858 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 320 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 186 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 168 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 132
Revenus locatifs : +21 678
Charges déductibles : -41 132
Résultat foncier Année 1 : -19 453(Déficit de 19 453 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 8 753
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 212 €/an
Revenus locatifs : +21 678
Charges déductibles : -14 212
Résultat foncier Années 2+ : 7 467 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8753.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 67841 14210 869-19 46410 700 €8 764 €8 764 €
222 11213 93110 5788 181--583 €
322 55413 63010 2778 924---
423 00513 3199 9669 686---
523 46512 9989 64510 467---
623 93512 6659 31211 269---
724 41312 3228 96812 092---
824 90211 9668 61312 935---
925 40011 5998 24613 801---
1025 90811 2197 86614 688---
1126 42610 8267 47315 599---
1226 95410 4207 06716 534---
1327 49310 0006 64717 493---
1428 0439 5666 21318 477---
1528 6049 1175 76419 487---
1629 1768 6535 30020 523---
1729 7608 1744 82021 586---
1830 3557 6784 32422 677---
1930 9627 1653 81123 797---
2031 5816 6343 28124 947---
2132 2136 0862 73326 127---
2232 8575 5192 16627 338---
2333 5144 9331 58028 581---
2434 1854 32797429 857---
2534 8683 70134731 168---
TOTAL694 363267 594156 839426 76910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 426 769
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 552-3 210+7 762
2+4 5520+4 552
3+4 552+2 502+2 050
4+4 552+2 906+1 646
5+4 552+3 140+1 412
6+4 552+3 381+1 171
7+4 552+3 627+925
8+4 552+3 881+671
9+4 552+4 140+412
10+4 552+4 407+145
11+4 552+4 680-128
12+4 552+4 960-408
13+4 552+5 248-696
14+4 552+5 543-991
15+4 552+5 846-1 294
16+4 552+6 157-1 605
17+4 552+6 476-1 924
18+4 552+6 803-2 251
19+4 552+7 139-2 587
20+4 552+7 484-2 932
21+4 552+7 838-3 286
22+4 552+8 201-3 649
23+4 552+8 574-4 022
24+4 552+8 957-4 405
25+4 552+9 350-4 798
Total+113 800+128 031+-14 231
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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