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Vends F3 spécial investisseur

Bien expiré
VilleSaint-Avold (57)
Surface50m²
Coût Total99 850€
Loyer Annuel4 770€
Rentabilité4.78%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 40 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends plusieurs appartements sur la carrière allant du F1 à 30 000 au F5 50 000 € les F3 sont à 40 000. Les appartements sont tous loué. Pour plus d'informations merci de me rappeler.

Ville : Saint-Avold
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57500
Coordonnées : 49.102830, 6.722750
Total : 99 850€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 56 650€
Valeur du bien : 96 650€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 397€/mois
Loyer annuel estimé : 4770€/an
Fourchette totale : 316€ - 500€/mois
Fourchette annuelle : 3794€ - 5997€/an
Rentabilité brute :4.78%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 6.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :491,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :29,96€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 521,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 553,66€
Coût de l'assurance :8 986,50€
Taxe foncière : 476,96€/an
Soit par mois : 39,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 397,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de l'électroménager et réfection de la plomberie et électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager absent et peinture vieillissante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement de l'électricité dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 650 €(1 133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 250€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1350€ = 6750€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:4 000€
    Peinture murs: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Électricité salon: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Avold (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 397 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 770 €/an
Calcul : 397 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 850 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 477 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 779 €
Revenus locatifs : +4 770 €
Charges déductibles : -60 779 €
Résultat foncier Année 1 : -56 009 €(Déficit de 56 009 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 609 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 129 €/an
Revenus locatifs : +4 770 €
Charges déductibles : -4 129 €
Résultat foncier Années 2+ : 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34609.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 770 €60 782 €3 295 €-56 012 €21 400 €34 612 €34 612 €
24 865 €4 044 €3 207 €821 €--33 791 €
34 962 €3 952 €3 116 €1 010 €--32 781 €
45 062 €3 858 €3 022 €1 203 €--31 578 €
55 163 €3 761 €2 924 €1 402 €--30 176 €
65 266 €3 660 €2 823 €1 606 €--28 569 €
75 371 €3 556 €2 719 €1 816 €--26 754 €
85 479 €3 448 €2 611 €2 031 €--24 723 €
95 588 €3 336 €2 500 €2 252 €--22 471 €
105 700 €3 221 €2 385 €2 479 €--19 992 €
115 814 €3 102 €2 266 €2 712 €--17 280 €
125 930 €2 979 €2 143 €2 951 €---
136 049 €2 852 €2 015 €3 197 €---
146 170 €2 720 €1 884 €3 450 €---
156 293 €2 584 €1 748 €3 709 €---
166 419 €2 443 €1 607 €3 976 €---
176 548 €2 298 €1 461 €4 250 €---
186 679 €2 148 €1 311 €4 531 €---
196 812 €1 992 €1 156 €4 820 €---
206 948 €1 831 €995 €5 117 €---
217 087 €1 665 €829 €5 422 €---
227 229 €1 493 €657 €5 736 €---
237 374 €1 315 €479 €6 058 €---
247 521 €1 132 €295 €6 389 €---
257 672 €942 €105 €6 730 €---
TOTAL152 771 €125 114 €47 554 €27 657 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 002 €-6 420 €+7 422 €
2+1 002 €0 €+1 002 €
3+1 002 €0 €+1 002 €
4+1 002 €0 €+1 002 €
5+1 002 €0 €+1 002 €
6+1 002 €0 €+1 002 €
7+1 002 €0 €+1 002 €
8+1 002 €0 €+1 002 €
9+1 002 €0 €+1 002 €
10+1 002 €0 €+1 002 €
11+1 002 €0 €+1 002 €
12+1 002 €+885 €+117 €
13+1 002 €+959 €+43 €
14+1 002 €+1 035 €-33 €
15+1 002 €+1 113 €-111 €
16+1 002 €+1 193 €-191 €
17+1 002 €+1 275 €-273 €
18+1 002 €+1 359 €-357 €
19+1 002 €+1 446 €-444 €
20+1 002 €+1 535 €-533 €
21+1 002 €+1 627 €-625 €
22+1 002 €+1 721 €-719 €
23+1 002 €+1 817 €-815 €
24+1 002 €+1 917 €-915 €
25+1 002 €+2 019 €-1 017 €
Total+25 050 €+13 481 €+11 569 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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