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Détails du bien

Bien expiré
VilleLibourne (33)
Surface82.44m²
Coût Total208 480€
Loyer Annuel12 089€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-446€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 500 €
Surface : 82.44 m²
Prix au m² : 1 801,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir ce bien situé en plein centre de Libourne. Offrant de grandes possibilités de rénovation, à deux minutes à pied de la place Abel Surchamp et de son marché, ce bien est idéal si vous souhaitez vous projeter dans la vie urbaine. (6.07 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 2 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3000.00 euros. Mathis Collobert (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 103782512 - Libourne.

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.904594, -0.254417
Total : 208 480€
Prix d'acquisition : 148 500€
Travaux : 48 100€
Valeur du bien : 196 600€
Frais de notaire : 11 880€
Coût estimé : 11 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.44m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1007€/mois
Loyer annuel estimé : 12089€/an
Fourchette totale : 822€ - 1234€/mois
Fourchette annuelle : 9865€ - 14813€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 100 €
Prix d'achat :148 500 €
Décote à l'achat :-57 600€ (-27.9%)
Marge achat-revente :-2 380€ (-1.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 041,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :60,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 102,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 959,54€
Coût de l'assurance :18 242,00€
Taxe foncière : 1 208,87€/an
Soit par mois : 100,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 007,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 453,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-445,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82.44 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail et mise à jour des électroménagers
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise à jour de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 100 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:7 500€
    Rénovation chambres: 24 m² × 300€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 007 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 089 €/an
Calcul : 1 007 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 480 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 209 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 202 €
Revenus locatifs : +12 089 €
Charges déductibles : -60 202 €
Résultat foncier Année 1 : -48 114 €(Déficit de 48 114 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 714 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 102 €/an
Revenus locatifs : +12 089 €
Charges déductibles : -12 102 €
Résultat foncier Années 2+ : -14 €/an(Déficit de 14 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26713.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 525 €(65% de 148 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 510 €/an
Calcul : 96 525 € × 3,636% = 3 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 089 €60 209 €7 171 €-48 121 €21 400 €26 721 €26 721 €
212 330 €11 921 €6 982 €410 €--26 311 €
312 577 €11 726 €6 787 €851 €--25 460 €
412 829 €11 524 €6 585 €1 305 €--24 155 €
513 085 €11 315 €6 376 €1 770 €--22 385 €
613 347 €11 098 €6 160 €2 248 €--20 136 €
713 614 €10 874 €5 936 €2 739 €--17 397 €
813 886 €10 642 €5 704 €3 244 €--14 153 €
914 164 €10 402 €5 463 €3 762 €--10 391 €
1014 447 €10 153 €5 215 €4 294 €--6 098 €
1114 736 €9 896 €4 957 €4 840 €--1 257 €
1215 031 €9 629 €4 691 €5 402 €---
1315 331 €9 353 €4 415 €5 978 €---
1415 638 €9 067 €4 129 €6 571 €---
1515 951 €8 771 €3 833 €7 179 €---
1616 270 €8 465 €3 526 €7 805 €---
1716 595 €8 148 €3 209 €8 447 €---
1816 927 €7 819 €2 881 €9 108 €---
1917 266 €7 479 €2 541 €9 786 €---
2017 611 €7 127 €2 189 €10 484 €---
2117 963 €6 763 €1 824 €11 200 €---
2218 322 €6 385 €1 447 €11 937 €---
2318 689 €5 994 €1 056 €12 694 €---
2419 063 €5 590 €651 €13 473 €---
2519 444 €5 171 €232 €14 273 €---
TOTAL387 203 €275 523 €103 960 €111 680 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 539 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 539 €-6 420 €+8 959 €
2+2 539 €0 €+2 539 €
3+2 539 €0 €+2 539 €
4+2 539 €0 €+2 539 €
5+2 539 €0 €+2 539 €
6+2 539 €0 €+2 539 €
7+2 539 €0 €+2 539 €
8+2 539 €0 €+2 539 €
9+2 539 €0 €+2 539 €
10+2 539 €0 €+2 539 €
11+2 539 €0 €+2 539 €
12+2 539 €+1 620 €+919 €
13+2 539 €+1 793 €+746 €
14+2 539 €+1 971 €+568 €
15+2 539 €+2 154 €+385 €
16+2 539 €+2 341 €+198 €
17+2 539 €+2 534 €+5 €
18+2 539 €+2 732 €-193 €
19+2 539 €+2 936 €-397 €
20+2 539 €+3 145 €-606 €
21+2 539 €+3 360 €-821 €
22+2 539 €+3 581 €-1 042 €
23+2 539 €+3 808 €-1 269 €
24+2 539 €+4 042 €-1 503 €
25+2 539 €+4 282 €-1 743 €
Total+63 475 €+33 881 €+29 594 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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