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Maison 286 m² à Bras-Panon

VilleBras-Panon (974)
Surface286m²
Coût Total409 740€
Loyer Annuel40 132€
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+844€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 306 000 €
Surface : 286 m²
Prix au m² : 1 069,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 286 m², 10 pièces, 411 m² de terrain, Toilettes séparées

Secteur Riviere Du Mat Les Hauts / Bras PANON

L'agence 974m2 vous propose en exclusivité maison d'environ 220m2. Ce bien se compose de deux lots :

-Rdc: un appartement d'environ 182m2 type T5/T6: comprenant: une salle à manger, un séjour, et une cuisine ouverte, trois chambres, une salle d'eau et Wc séparée.

-R+1: un appartement d'environ 104m2 type T5 (loué) comprenant: un grand séjour avec un terrasse et une cuisine ouverte, quatre chambres, une salle de bain et Wc séparée.

Gros travaux à prévoir

POINTS FORTS

-Quartier résidentiel

-Proche des commerces et ecole

-Revenu locatif

Pour tous renseignements et visites Nicolas How [Coordonnées masquées]

Honoraires inclus de 5.52% à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 290 000 €. Non soumis au Dpe. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller 974m2 : Responsable d'agence - Nicolas HOW

Carte T CPI974212[Coordonnées masquées]30

Rcp 152435Q

Ville : Bras-Panon
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97412
Coordonnées : -20.991510, 55.697890
Total : 409 740€
Prix d'acquisition : 306 000€
Travaux : 79 260€
Valeur du bien : 385 260€
Frais de notaire : 24 480€
Coût estimé : 24 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 286m²
Loyer prédit : 11.69€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 15.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 3344€/mois
Loyer annuel estimé : 40132€/an
Fourchette totale : 2529€ - 4423€/mois
Fourchette annuelle : 30342€ - 53079€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :7.41% - 12.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 388,89 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :683 223 €
Prix d'achat :306 000 €
Décote à l'achat :-377 223€ (-55.2%)
Marge achat-revente :273 483€ (40.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :409 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 046,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :119,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 166,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :204 318,80€
Coût de l'assurance :35 852,25€
Taxe foncière : 4 013,16€/an
Soit par mois : 334,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 344,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 500,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :843,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 286 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 286 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 260 €(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 160€
    Isolation toiture/combles: 286 m² × 60€/m² = 17160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€ = 28000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:8 400€
    Rénovation chambres: 60 m² × 140€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réunion (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 344 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 132 €/an
Calcul : 3 344 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 409 740 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 434 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 787 €
Revenus locatifs : +40 132 €
Charges déductibles : -98 787 €
Résultat foncier Année 1 : -58 655 €(Déficit de 58 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 255 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 527 €/an
Revenus locatifs : +40 132 €
Charges déductibles : -19 527 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 605 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37255.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 306 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 198 900 €(65% de 306 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 233 €/an
Calcul : 198 900 € × 3,636% = 7 233 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 132 €98 800 €14 093 €-58 669 €21 400 €37 269 €37 269 €
240 934 €19 170 €13 723 €21 764 €--15 504 €
341 753 €18 787 €13 340 €22 966 €---
442 588 €18 390 €12 943 €24 198 €---
543 440 €17 979 €12 532 €25 461 €---
644 309 €17 554 €12 106 €26 755 €---
745 195 €17 113 €11 666 €28 082 €---
846 099 €16 657 €11 210 €29 441 €---
947 021 €16 185 €10 738 €30 836 €---
1047 961 €15 696 €10 249 €32 265 €---
1148 920 €15 190 €9 743 €33 730 €---
1249 899 €14 666 €9 219 €35 233 €---
1350 897 €14 123 €8 676 €36 773 €---
1451 915 €13 562 €8 114 €38 353 €---
1552 953 €12 980 €7 533 €39 973 €---
1654 012 €12 378 €6 931 €41 634 €---
1755 092 €11 754 €6 307 €43 338 €---
1856 194 €11 109 €5 662 €45 085 €---
1957 318 €10 441 €4 993 €46 877 €---
2058 464 €9 749 €4 301 €48 716 €---
2159 633 €9 032 €3 585 €50 601 €---
2260 826 €8 290 €2 843 €52 536 €---
2362 043 €7 522 €2 075 €54 520 €---
2463 284 €6 727 €1 280 €56 556 €---
2564 549 €5 904 €457 €58 645 €---
TOTAL1 285 428 €419 760 €204 319 €865 668 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 865 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 428 €-6 420 €+14 848 €
2+8 428 €0 €+8 428 €
3+8 428 €+2 239 €+6 189 €
4+8 428 €+7 259 €+1 169 €
5+8 428 €+7 638 €+790 €
6+8 428 €+8 026 €+402 €
7+8 428 €+8 424 €+4 €
8+8 428 €+8 832 €-404 €
9+8 428 €+9 251 €-823 €
10+8 428 €+9 679 €-1 251 €
11+8 428 €+10 119 €-1 691 €
12+8 428 €+10 570 €-2 142 €
13+8 428 €+11 032 €-2 604 €
14+8 428 €+11 506 €-3 078 €
15+8 428 €+11 992 €-3 564 €
16+8 428 €+12 490 €-4 062 €
17+8 428 €+13 001 €-4 573 €
18+8 428 €+13 525 €-5 097 €
19+8 428 €+14 063 €-5 635 €
20+8 428 €+14 615 €-6 187 €
21+8 428 €+15 180 €-6 752 €
22+8 428 €+15 761 €-7 333 €
23+8 428 €+16 356 €-7 928 €
24+8 428 €+16 967 €-8 539 €
25+8 428 €+17 594 €-9 166 €
Total+210 700 €+259 700 €+-49 000 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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