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Vente maison 7 Pièce(s)

VilleValence (82)
Surface300m²
Coût Total348 720€
Loyer Annuel34 032€
Rentabilité9.76%
Cashflow/mois+662€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 780 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Nombre de WC : 5

Centre-ville de Valence d'Agen, très bon emplacement pour cet immeuble de rapport composé d'un local commercial en RDC de plus de 100m², et sur deux niveaux deux appartements F2 et F2 bis pour une surface totale d'environ 300m², belle terrasse complète le bien. Rentabilité locative possible de 2500€ environ. - http://visuels.twimmo.net/bareme/920/920/68e54dc950b4a7f0910834d7-bareme.pdf

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.110954, 0.887168
Total : 348 720€
Prix d'acquisition : 234 000€
Travaux : 96 000€
Valeur du bien : 330 000€
Frais de notaire : 18 720€
Coût estimé : 18 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 2836€/mois
Loyer annuel estimé : 34032€/an
Fourchette totale : 2237€ - 3595€/mois
Fourchette annuelle : 26846€ - 43142€/an
Rentabilité brute :9.76%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :375 000 €
Prix d'achat :234 000 €
Décote à l'achat :-141 000€ (-37.6%)
Marge achat-revente :26 280€ (7.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :348 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 751,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :139,49€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 890,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 697,07€
Coût de l'assurance :41 846,40€
Taxe foncière : 3 403,23€/an
Soit par mois : 283,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 836,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 174,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :661,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation efficace pour améliorer la performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 000 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation des combles: 300 m² × 40€/m² = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:37 000€
    Remplacement fenêtres: 37 fenêtres × 1000€/fenêtre = 37000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Pose parquet flottant: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 61 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 032 €/an
Calcul : 2 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 348 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 674 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 403 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 233 €
Revenus locatifs : +34 032 €
Charges déductibles : -113 233 €
Résultat foncier Année 1 : -79 201 €(Déficit de 79 201 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 801 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 233 €/an
Revenus locatifs : +34 032 €
Charges déductibles : -17 233 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57800.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 234 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 100 €(65% de 234 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 531 €/an
Calcul : 152 100 € × 3,636% = 5 531 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 032 €113 245 €12 168 €-79 212 €21 400 €57 812 €57 812 €
234 713 €16 927 €11 850 €17 786 €--40 026 €
335 407 €16 598 €11 521 €18 809 €--21 218 €
436 115 €16 258 €11 181 €19 858 €--1 360 €
536 838 €15 905 €10 828 €20 933 €---
637 574 €15 539 €10 462 €22 035 €---
738 326 €15 161 €10 083 €23 165 €---
839 092 €14 768 €9 691 €24 324 €---
939 874 €14 362 €9 285 €25 512 €---
1040 672 €13 941 €8 864 €26 731 €---
1141 485 €13 505 €8 428 €27 980 €---
1242 315 €13 053 €7 976 €29 262 €---
1343 161 €12 586 €7 508 €30 576 €---
1444 024 €12 101 €7 024 €31 924 €---
1544 905 €11 599 €6 522 €33 306 €---
1645 803 €11 079 €6 002 €34 724 €---
1746 719 €10 540 €5 463 €36 179 €---
1847 654 €9 982 €4 905 €37 671 €---
1948 607 €9 404 €4 327 €39 202 €---
2049 579 €8 805 €3 728 €40 773 €---
2150 570 €8 185 €3 108 €42 385 €---
2251 582 €7 543 €2 466 €44 039 €---
2352 613 €6 877 €1 800 €45 736 €---
2453 666 €6 188 €1 111 €47 478 €---
2554 739 €5 473 €396 €49 265 €---
TOTAL1 090 066 €399 624 €176 697 €690 442 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 690 442 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 147 €-6 420 €+13 567 €
2+7 147 €0 €+7 147 €
3+7 147 €0 €+7 147 €
4+7 147 €0 €+7 147 €
5+7 147 €+5 872 €+1 275 €
6+7 147 €+6 611 €+536 €
7+7 147 €+6 950 €+197 €
8+7 147 €+7 297 €-150 €
9+7 147 €+7 654 €-507 €
10+7 147 €+8 019 €-872 €
11+7 147 €+8 394 €-1 247 €
12+7 147 €+8 778 €-1 631 €
13+7 147 €+9 173 €-2 026 €
14+7 147 €+9 577 €-2 430 €
15+7 147 €+9 992 €-2 845 €
16+7 147 €+10 417 €-3 270 €
17+7 147 €+10 854 €-3 707 €
18+7 147 €+11 301 €-4 154 €
19+7 147 €+11 761 €-4 614 €
20+7 147 €+12 232 €-5 085 €
21+7 147 €+12 716 €-5 569 €
22+7 147 €+13 212 €-6 065 €
23+7 147 €+13 721 €-6 574 €
24+7 147 €+14 243 €-7 096 €
25+7 147 €+14 780 €-7 633 €
Total+178 675 €+207 133 €+-28 458 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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