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Appartement 4 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface70m²
Coût Total117 732€
Loyer Annuel8 575€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 400 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 220 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 70 m²

À vendre ! Appartement T4 lumineux avec loggias et cave à Saint-Pierre-des-Corps

Situé dans une résidence sécurisée et parfaitement entretenue à Saint-Pierre-des-Corps, cet appartement fonctionnel et lumineux vous séduira par ses nombreux atouts.

Il se compose d'une entrée desservant une buanderie, une cuisine indépendante prolongée par une agréable loggia, ainsi qu'un spacieux salon-séjour bénéficiant lui aussi d'une loggia offrant un bel espace supplémentaire.

L'espace nuit comprend un couloir avec rangements, deux chambres, un WC indépendant et une salle d'eau. (séjour peut-être une 3ème chambre)

Une cave vient compléter ce bien.

La résidence dispose d'un gardien, d'un système de vidéosurveillance, avec parc et a bénéficié d'une isolation par l'extérieur, garantissant confort thermique et économies d'énergie.

À proximité des commerces, transports et commodités, cet appartement constitue une belle opportunité pour une résidence principale ou un investissement.

À visiter sans tarder ! Mathias CHAPACOU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 70 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 360 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/04/2026

Consommation énergie primaire : 165 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.395313, 0.731002
Total : 117 732€
Prix d'acquisition : 85 400€
Travaux : 25 500€
Valeur du bien : 110 900€
Frais de notaire : 6 832€
Coût estimé : 6 832€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8575€/an
Fourchette totale : 578€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 6932€ - 10607€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 525 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 750 €
Prix d'achat :85 400 €
Décote à l'achat :-21 350€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-10 982€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 732€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 623,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 086,24€
Coût de l'assurance :10 301,55€
Taxe foncière : 857,45€/an
Soit par mois : 71,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 695,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine légèrement datés et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune intervention majeure nécessaire, mais un léger rafraîchissement peut être envisagé
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 5000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:600€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:3 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€, Rafraîchissement carrelage: 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs chambres: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Rafraîchissement du sol: 400€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:12 000€
    Mise aux normes électrique: 100 m² × 120€/m² = 12000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 575 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 069 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 732 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 838 €
Revenus locatifs : +8 575 €
Charges déductibles : -30 838 €
Résultat foncier Année 1 : -22 264 €(Déficit de 22 264 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 564 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 338 €/an
Revenus locatifs : +8 575 €
Charges déductibles : -5 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 236 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11563.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 510 €(65% de 85 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 019 €/an
Calcul : 55 510 € × 3,636% = 2 019 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 575 €30 842 €4 073 €-22 268 €10 700 €11 568 €11 568 €
28 746 €5 236 €3 966 €3 510 €--8 057 €
38 921 €5 125 €3 856 €3 796 €--4 262 €
49 099 €5 011 €3 741 €4 089 €--173 €
59 281 €4 892 €3 623 €4 389 €---
69 467 €4 769 €3 500 €4 697 €---
79 656 €4 642 €3 373 €5 014 €---
89 849 €4 511 €3 241 €5 339 €---
910 046 €4 375 €3 105 €5 672 €---
1010 247 €4 233 €2 964 €6 014 €---
1110 452 €4 087 €2 818 €6 365 €---
1210 661 €3 936 €2 666 €6 725 €---
1310 875 €3 779 €2 510 €7 095 €---
1411 092 €3 617 €2 347 €7 475 €---
1511 314 €3 449 €2 179 €7 865 €---
1611 540 €3 275 €2 005 €8 265 €---
1711 771 €3 095 €1 825 €8 676 €---
1812 006 €2 908 €1 638 €9 098 €---
1912 247 €2 715 €1 445 €9 532 €---
2012 491 €2 515 €1 245 €9 977 €---
2112 741 €2 307 €1 038 €10 434 €---
2212 996 €2 093 €823 €10 903 €---
2313 256 €1 870 €601 €11 386 €---
2413 521 €1 640 €371 €11 881 €---
2513 792 €1 402 €132 €12 390 €---
TOTAL274 645 €116 324 €59 086 €158 320 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 575 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 801 €-3 210 €+5 011 €
2+1 801 €0 €+1 801 €
3+1 801 €0 €+1 801 €
4+1 801 €0 €+1 801 €
5+1 801 €+1 265 €+536 €
6+1 801 €+1 409 €+392 €
7+1 801 €+1 504 €+297 €
8+1 801 €+1 602 €+199 €
9+1 801 €+1 702 €+99 €
10+1 801 €+1 804 €-3 €
11+1 801 €+1 909 €-108 €
12+1 801 €+2 018 €-217 €
13+1 801 €+2 129 €-328 €
14+1 801 €+2 243 €-442 €
15+1 801 €+2 360 €-559 €
16+1 801 €+2 480 €-679 €
17+1 801 €+2 603 €-802 €
18+1 801 €+2 730 €-929 €
19+1 801 €+2 860 €-1 059 €
20+1 801 €+2 993 €-1 192 €
21+1 801 €+3 130 €-1 329 €
22+1 801 €+3 271 €-1 470 €
23+1 801 €+3 416 €-1 615 €
24+1 801 €+3 564 €-1 763 €
25+1 801 €+3 717 €-1 916 €
Total+45 025 €+47 496 €+-2 471 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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