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Appartement 4 pièces 70 m²

VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface70
Coût Total117 732
Loyer Annuel8 575
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 400 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 220 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 70 m²

À vendre ! Appartement T4 lumineux avec loggias et cave à Saint-Pierre-des-Corps

Situé dans une résidence sécurisée et parfaitement entretenue à Saint-Pierre-des-Corps, cet appartement fonctionnel et lumineux vous séduira par ses nombreux atouts.

Il se compose d'une entrée desservant une buanderie, une cuisine indépendante prolongée par une agréable loggia, ainsi qu'un spacieux salon-séjour bénéficiant lui aussi d'une loggia offrant un bel espace supplémentaire.

L'espace nuit comprend un couloir avec rangements, deux chambres, un WC indépendant et une salle d'eau. (séjour peut-être une 3ème chambre)

Une cave vient compléter ce bien.

La résidence dispose d'un gardien, d'un système de vidéosurveillance, avec parc et a bénéficié d'une isolation par l'extérieur, garantissant confort thermique et économies d'énergie.

À proximité des commerces, transports et commodités, cet appartement constitue une belle opportunité pour une résidence principale ou un investissement.

À visiter sans tarder ! Mathias CHAPACOU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 70 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 360 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/04/2026

Consommation énergie primaire : 165 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.395313, 0.731002
Total : 117 732
Prix d'acquisition : 85 400
Travaux : 25 500
Valeur du bien : 110 900
Frais de notaire : 6 832
Coût estimé : 6 832
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8575€/an
Fourchette totale : 578€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 6932€ - 10607€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 525 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 750
Prix d'achat :85 400
Décote à l'achat :-21 350 (-20.0%)
Marge achat-revente :-10 982€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 732
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 623,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 086,24
Coût de l'assurance :10 301,55
Taxe foncière : 857,45€/an
Soit par mois : 71,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 695,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine légèrement datés et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune intervention majeure nécessaire, mais un léger rafraîchissement peut être envisagé
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500
    Cuisine complète milieu de gamme: 5000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:600
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:3 000
    Peinture murs salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€, Rafraîchissement carrelage: 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400
    Peinture murs chambres: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Rafraîchissement du sol: 400€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:12 000
    Mise aux normes électrique: 100 m² × 120€/m² = 12000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 575 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 069 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 732 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 838
Revenus locatifs : +8 575
Charges déductibles : -30 838
Résultat foncier Année 1 : -22 264(Déficit de 22 264 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 11 564
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 338 €/an
Revenus locatifs : +8 575
Charges déductibles : -5 338
Résultat foncier Années 2+ : 3 236 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11563.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 510(65% de 85 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 019 €/an
Calcul : 55 510 € × 3,636% = 2 019
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 57530 8424 073-22 26810 700 €11 568 €11 568 €
28 7465 2363 9663 510--8 057 €
38 9215 1253 8563 796--4 262 €
49 0995 0113 7414 089--173 €
59 2814 8923 6234 389---
69 4674 7693 5004 697---
79 6564 6423 3735 014---
89 8494 5113 2415 339---
910 0464 3753 1055 672---
1010 2474 2332 9646 014---
1110 4524 0872 8186 365---
1210 6613 9362 6666 725---
1310 8753 7792 5107 095---
1411 0923 6172 3477 475---
1511 3143 4492 1797 865---
1611 5403 2752 0058 265---
1711 7713 0951 8258 676---
1812 0062 9081 6389 098---
1912 2472 7151 4459 532---
2012 4912 5151 2459 977---
2112 7412 3071 03810 434---
2212 9962 09382310 903---
2313 2561 87060111 386---
2413 5211 64037111 881---
2513 7921 40213212 390---
TOTAL274 645116 32459 086158 32010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 320
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 575 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 801-3 210+5 011
2+1 8010+1 801
3+1 8010+1 801
4+1 8010+1 801
5+1 801+1 265+536
6+1 801+1 409+392
7+1 801+1 504+297
8+1 801+1 602+199
9+1 801+1 702+99
10+1 801+1 804-3
11+1 801+1 909-108
12+1 801+2 018-217
13+1 801+2 129-328
14+1 801+2 243-442
15+1 801+2 360-559
16+1 801+2 480-679
17+1 801+2 603-802
18+1 801+2 730-929
19+1 801+2 860-1 059
20+1 801+2 993-1 192
21+1 801+3 130-1 329
22+1 801+3 271-1 470
23+1 801+3 416-1 615
24+1 801+3 564-1 763
25+1 801+3 717-1 916
Total+45 025+47 496+-2 471
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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