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Maison

VilleChaillac-sur-Vienne (87)
Surface86m²
Coût Total139 752€
Loyer Annuel7 703€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 900 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 103,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Mandat exclusif, Jardin

87200 - CHAILLAC-SUR-VIENNE - ENSEMBLE IMMOBILIER

Votre agence NOUVEAUX HORIZONS avec La Halle de l'Immobilier, vous propose cet ensemble immobilier situé à Chaillac sur vienne.

Il se compose d'une première maison en pierre sur deux niveaux :

  • au rez-de-chaussée : une buanderie, une chambre, une salle d'eau et un WC
  • au 1er étage : une cuisine ouverte sur le salon séjour
  • au 2ème étage : deux chambres et un bureau

Un bâtiment attenant entièrement à rénover pouvant servir d'extension de la maison principale ou d'une deuxième habitation.

Dans la continuité de cet ensemble, vous trouverez une ancienne grange servant de garage.

En complément, vous bénéficierez d'un jardin non attenant à la propriété d'une superficie de 264 m².

L'ensemble des toitures a été rénové il y a moins de dix ans.

Cet ensemble, au fort potentiel, vous permettra de créer une magnifique maison d'habitation avec dépendances, ou bien plusieurs habitations distinctes pouvant générer un revenu locatif.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Ludovic DUBEAU au 06.88.90.09.17 Agent commercial indépendant, RSAC : 940 069 800 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques.gouv.fr Ludovic DUBEAU - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Limoges sous le n°940069800. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris - http://diszln7ft1ccx.cloudfront.net/pdf/BAREME_NATIONAL.pdf

Ville : Chaillac-sur-Vienne
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87200
Coordonnées : 45.878755, 0.857064
Total : 139 752€
Prix d'acquisition : 94 900€
Travaux : 37 260€
Valeur du bien : 132 160€
Frais de notaire : 7 592€
Coût estimé : 7 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 642€/mois
Loyer annuel estimé : 7703€/an
Fourchette totale : 503€ - 819€/mois
Fourchette annuelle : 6036€ - 9830€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 242,42 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :106 848 €
Prix d'achat :94 900 €
Décote à l'achat :-11 948€ (-11.2%)
Marge achat-revente :-32 904€ (-30.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :40,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 587,41€
Coût de l'assurance :12 228,30€
Taxe foncière : 770,27€/an
Soit par mois : 64,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 641,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et de la plomberie si nécessaire, peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification de la plomberie et de l'électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 260 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 160€
    Isolation toiture/combles: 86 m² × 60€/m² = 5160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Mise aux normes électricité et plomberie: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Vérification plomberie et électricité: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre général - Plomberie:3 000€
    Vérification tuyauterie et évacuations: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 703 €/an
Calcul : 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 858 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 752 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 377 €
Revenus locatifs : +7 703 €
Charges déductibles : -43 377 €
Résultat foncier Année 1 : -35 674 €(Déficit de 35 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 117 €/an
Revenus locatifs : +7 703 €
Charges déductibles : -6 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 586 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14274.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 685 €(65% de 94 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 243 €/an
Calcul : 61 685 € × 3,636% = 2 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 703 €43 382 €4 862 €-35 679 €21 400 €14 279 €14 279 €
27 857 €5 995 €4 735 €1 862 €--12 417 €
38 014 €5 863 €4 604 €2 151 €--10 266 €
48 174 €5 727 €4 467 €2 447 €--7 819 €
58 338 €5 586 €4 326 €2 752 €--5 067 €
68 504 €5 439 €4 180 €3 065 €--2 002 €
78 674 €5 288 €4 029 €3 386 €---
88 848 €5 131 €3 872 €3 717 €---
99 025 €4 969 €3 709 €4 056 €---
109 205 €4 800 €3 541 €4 405 €---
119 390 €4 626 €3 367 €4 763 €---
129 577 €4 445 €3 186 €5 132 €---
139 769 €4 258 €2 999 €5 510 €---
149 964 €4 065 €2 805 €5 899 €---
1510 164 €3 864 €2 605 €6 299 €---
1610 367 €3 656 €2 397 €6 710 €---
1710 574 €3 441 €2 182 €7 133 €---
1810 786 €3 218 €1 959 €7 567 €---
1911 001 €2 987 €1 728 €8 014 €---
2011 221 €2 748 €1 489 €8 473 €---
2111 446 €2 500 €1 241 €8 945 €---
2211 675 €2 244 €984 €9 431 €---
2311 908 €1 978 €719 €9 930 €---
2412 146 €1 703 €443 €10 444 €---
2512 389 €1 418 €158 €10 972 €---
TOTAL246 719 €139 332 €70 587 €107 386 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 618 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 618 €-6 420 €+8 038 €
2+1 618 €0 €+1 618 €
3+1 618 €0 €+1 618 €
4+1 618 €0 €+1 618 €
5+1 618 €0 €+1 618 €
6+1 618 €0 €+1 618 €
7+1 618 €+415 €+1 203 €
8+1 618 €+1 115 €+503 €
9+1 618 €+1 217 €+401 €
10+1 618 €+1 322 €+296 €
11+1 618 €+1 429 €+189 €
12+1 618 €+1 540 €+78 €
13+1 618 €+1 653 €-35 €
14+1 618 €+1 770 €-152 €
15+1 618 €+1 890 €-272 €
16+1 618 €+2 013 €-395 €
17+1 618 €+2 140 €-522 €
18+1 618 €+2 270 €-652 €
19+1 618 €+2 404 €-786 €
20+1 618 €+2 542 €-924 €
21+1 618 €+2 684 €-1 066 €
22+1 618 €+2 829 €-1 211 €
23+1 618 €+2 979 €-1 361 €
24+1 618 €+3 133 €-1 515 €
25+1 618 €+3 291 €-1 673 €
Total+40 450 €+32 216 €+8 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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