Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 5 pièces 104 m²

Bien expiré
VilleBillom (63)
Surface104m²
Coût Total187 000€
Loyer Annuel10 825€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-774€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 038,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Adeline MORERA et Bertrand DUBIEN vous proposent de découvrir en exclusivité cet immeuble de rapport situé 18 rue Colonel Mioche à Billom, au cœur du centre ville !

Il est composé d'un appartement à rénover, d'une surface de 104m² habitables et disposant de 2 chambres, bureau, salon, salle à manger cuisine, salle d'eau, WC, grenier aménageable.

Au rdc, un local commercial avec annexe (total 42m²), actuellement loué à un tabac/presse (loyer 502 euros/mois, bail renouvelable tous les 3 ans).

En complément s'ajoute une ancienne maison mitoyenne à réhabiliter ou à démolir (selon autorisations d'urbanisme), non visitable et non accessible (toiture effondrée et entrée condamnée).

Informations diverses :

  • prévoir des travaux d'amélioration de l'habitat et de la performance énergétique (un audit énergétique immeuble sera réalisé dans le cadre d'une offre d'achat)
  • assainissement communal conforme, absence d'amiante
  • mode de chauffage : chaudière gaz de ville
  • taxes foncières 2382 euros
  • très bon état de la toiture de l'immeuble (réfection couverture +10ans)
  • sections cadastrales AK 229 + 230

Nous restons à votre entière disposition pour plus d'informations.

A très bientôt pour une visite.. Adeline et Bertrand. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Adeline MORERA Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°909 323 925 Greffe de CLERMONT FERRAND) (réf. 594527 )

Ville : Billom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63160
Coordonnées : 45.722543, 3.340515
Total : 187 000€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 70 360€
Valeur du bien : 178 360€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 902€/mois
Loyer annuel estimé : 10825€/an
Fourchette totale : 666€ - 1222€/mois
Fourchette annuelle : 7990€ - 14666€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :921,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 975,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 357,01€
Coût de l'assurance :16 362,50€
Taxe foncière : 2 382,00€/an
Soit par mois : 198,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 502,00€/mois
Soit par an : 6 024,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 902,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 676,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-774,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 413 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz de ville actuelle
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (104 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 360 €(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 160€
    Isolation combles: 104 m² × 40€/m² = 4160€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 4000€ (incluant vérification et mise aux normes de toute la plomberie de la maison et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Billom (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 902 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 825 €/an
Calcul : 902 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 382 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 024 €/an
Calcul : 502 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 605 €
Revenus locatifs : +10 825 €
Charges déductibles : -85 605 €
Résultat foncier Année 1 : -74 780 €(Déficit de 74 780 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 380 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 245 €/an
Revenus locatifs : +10 825 €
Charges déductibles : -15 245 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 420 €/an(Déficit de 4 420 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53379.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 825 €85 611 €6 190 €-74 786 €21 400 €53 386 €53 386 €
211 041 €15 085 €6 025 €-4 044 €4 044 €-53 386 €
311 262 €14 914 €5 854 €-3 652 €3 652 €-53 386 €
411 487 €14 737 €5 677 €-3 250 €3 250 €-53 386 €
511 717 €14 554 €5 494 €-2 837 €2 837 €-53 386 €
611 951 €14 365 €5 305 €-2 414 €2 414 €-53 386 €
712 191 €14 170 €5 109 €-1 979 €1 979 €-53 386 €
812 434 €13 967 €4 907 €-1 533 €1 533 €-53 386 €
912 683 €13 758 €4 698 €-1 075 €1 075 €-53 386 €
1012 937 €13 542 €4 481 €-605 €605 €-53 386 €
1113 195 €13 318 €4 258 €-123 €123 €-53 386 €
1213 459 €13 087 €4 027 €372 €---
1313 728 €12 848 €3 788 €880 €---
1414 003 €12 601 €3 540 €1 402 €---
1514 283 €12 345 €3 285 €1 938 €---
1614 569 €12 081 €3 020 €2 488 €---
1714 860 €11 808 €2 747 €3 053 €---
1815 157 €11 525 €2 465 €3 632 €---
1915 461 €11 233 €2 172 €4 228 €---
2015 770 €10 931 €1 870 €4 839 €---
2116 085 €10 618 €1 558 €5 467 €---
2216 407 €10 295 €1 235 €6 112 €---
2316 735 €9 961 €901 €6 774 €---
2417 070 €9 616 €555 €7 454 €---
2517 411 €9 259 €198 €8 153 €---
TOTAL346 722 €386 230 €89 357 €-39 507 €42 912 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 12 874 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -39 507 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 825 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 273 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 273 €-6 420 €+8 693 €
2+2 273 €-1 213 €+3 486 €
3+2 273 €-1 096 €+3 369 €
4+2 273 €-975 €+3 248 €
5+2 273 €-851 €+3 124 €
6+2 273 €-724 €+2 997 €
7+2 273 €-594 €+2 867 €
8+2 273 €-460 €+2 733 €
9+2 273 €-323 €+2 596 €
10+2 273 €-182 €+2 455 €
11+2 273 €-37 €+2 310 €
12+2 273 €+112 €+2 161 €
13+2 273 €+264 €+2 009 €
14+2 273 €+421 €+1 852 €
15+2 273 €+581 €+1 692 €
16+2 273 €+746 €+1 527 €
17+2 273 €+916 €+1 357 €
18+2 273 €+1 090 €+1 183 €
19+2 273 €+1 268 €+1 005 €
20+2 273 €+1 452 €+821 €
21+2 273 €+1 640 €+633 €
22+2 273 €+1 833 €+440 €
23+2 273 €+2 032 €+241 €
24+2 273 €+2 236 €+37 €
25+2 273 €+2 446 €-173 €
Total+56 825 €+4 164 €+52 661 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →