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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Jean-d'Arves (73)
Surface41m²
Coût Total102 880€
Loyer Annuel6 786€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 829,27 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 chambre, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Frederic Renzi vous propose: Appartement T2 meublé, entièrement équipé et refait à neuf, situé dans un petit hameau très calme entre Les Sybelles et Albiez, à seulement 8 minutes de Saint-Sorlin-d'Arves et Saint-Jean-d'Arves.

Ce logement offre de très belles prestations :

Pièce de vie lumineuse avec coin salon et salle à manger

Chambre confortable équipée de deux dressings

Double vitrage et volets électriques

Cuisine aménagée et équipée

TV, machine à laver et sèche-linge

Salle d'eau moderne avec WC et grande cabine de douche

Idéalement situé au cOEur de la montagne, le hameau assure calme et sérénité. Le bien se trouve à moins de 10 minutes en voiture de trois stations de ski et à seulement 14 km de la vallée.

Un cadre parfait pour se ressourcer tout en restant proche des activités hivernales et estivales.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 8 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 50 euros par mois (soit 600 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 317 et classe CLIMAT B indice 10. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Frederic Renzi mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHAMBERY sous le numéro 479955569, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Jean-d'Arves
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73530
Coordonnées : 45.196740, 6.299902
Total : 102 880€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 21 880€
Valeur du bien : 96 880€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 13.79€/m²/mois
Fourchette : 9.50€ - 20.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 565€/mois
Loyer annuel estimé : 6786€/an
Fourchette totale : 389€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 4673€ - 9855€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 289,9 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :93 886 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-18 886€ (-20.1%)
Marge achat-revente :-8 994€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 851,56€
Coût de l'assurance :9 002,00€
Taxe foncière : 678,58€/an
Soit par mois : 56,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 565,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 638,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, ou remplacement par des fenêtres à double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain, incluant peinture et vérification de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 11 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais un léger rafraîchissement est recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 880 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 12 m² × 200€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:880€
    Revêtement sol PVC: 11 m² × 80€/m² = 880€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-d'Arves (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 786 €/an
Calcul : 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 880 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 839 €
Revenus locatifs : +6 786 €
Charges déductibles : -26 839 €
Résultat foncier Année 1 : -20 053 €(Déficit de 20 053 €)
Imputable sur revenu global : 20 053 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 959 €/an
Revenus locatifs : +6 786 €
Charges déductibles : -4 959 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 827 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 786 €26 843 €3 324 €-20 057 €20 057 €--
26 922 €4 873 €3 234 €2 049 €---
37 060 €4 780 €3 141 €2 280 €---
47 201 €4 684 €3 045 €2 517 €---
57 345 €4 585 €2 946 €2 760 €---
67 492 €4 483 €2 844 €3 009 €---
77 642 €4 377 €2 738 €3 265 €---
87 795 €4 268 €2 629 €3 527 €---
97 951 €4 155 €2 516 €3 796 €---
108 110 €4 038 €2 400 €4 071 €---
118 272 €3 918 €2 279 €4 354 €---
128 437 €3 793 €2 155 €4 644 €---
138 606 €3 665 €2 026 €4 941 €---
148 778 €3 532 €1 893 €5 246 €---
158 954 €3 394 €1 756 €5 559 €---
169 133 €3 253 €1 614 €5 880 €---
179 315 €3 106 €1 467 €6 209 €---
189 502 €2 955 €1 316 €6 547 €---
199 692 €2 798 €1 159 €6 894 €---
209 886 €2 636 €998 €7 249 €---
2110 083 €2 469 €831 €7 614 €---
2210 285 €2 297 €658 €7 988 €---
2310 491 €2 119 €480 €8 372 €---
2410 701 €1 934 €296 €8 766 €---
2510 915 €1 744 €105 €9 170 €---
TOTAL217 351 €110 698 €47 852 €106 653 €20 057 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 017 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 653 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 786 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 425 €-6 017 €+7 442 €
2+1 425 €+615 €+810 €
3+1 425 €+684 €+741 €
4+1 425 €+755 €+670 €
5+1 425 €+828 €+597 €
6+1 425 €+903 €+522 €
7+1 425 €+979 €+446 €
8+1 425 €+1 058 €+367 €
9+1 425 €+1 139 €+286 €
10+1 425 €+1 221 €+204 €
11+1 425 €+1 306 €+119 €
12+1 425 €+1 393 €+32 €
13+1 425 €+1 482 €-57 €
14+1 425 €+1 574 €-149 €
15+1 425 €+1 668 €-243 €
16+1 425 €+1 764 €-339 €
17+1 425 €+1 863 €-438 €
18+1 425 €+1 964 €-539 €
19+1 425 €+2 068 €-643 €
20+1 425 €+2 175 €-750 €
21+1 425 €+2 284 €-859 €
22+1 425 €+2 396 €-971 €
23+1 425 €+2 512 €-1 087 €
24+1 425 €+2 630 €-1 205 €
25+1 425 €+2 751 €-1 326 €
Total+35 625 €+31 996 €+3 629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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