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Achat appartement

Bien expiré
VilleLimoux (11)
Surface169m²
Coût Total225 714€
Loyer Annuel15 932€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 800 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 1 099,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, 1 Terrasse, Vue, Surface de 169 m², Bâtiment de 2 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, Une entrée

Situé au sein d'un ancien hôtel particulier , cet appartement de 169 m² offre des volumes remarquables et un charme authentique. Dès l'entrée on découvre de belles hauteurs sous plafond et des pièces baignées de lumière avec des accès directs aux espaces extérieurs. L'appartement dispose d'une terrasse intime et d'un jardin privatif avec une vue dégagée sans vis à vis. Référence agence : 538

Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Coordonnées : 43.051220, 2.215590
Total : 225 714€
Prix d'acquisition : 185 800€
Travaux : 25 050€
Valeur du bien : 210 850€
Frais de notaire : 14 864€
Coût estimé : 14 864€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1328€/mois
Loyer annuel estimé : 15932€/an
Fourchette totale : 1062€ - 1659€/mois
Fourchette annuelle : 12749€ - 19909€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 714€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 115,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :65,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 181,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 936,97€
Coût de l'assurance :19 749,98€
Taxe foncière : 1 593,16€/an
Soit par mois : 132,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 327,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 314,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Nettoyage et réparations
Nettoyage de la surface en béton et réparations nécessaires
Quantité: 10 m²
Raison: État correct mais nécessite nettoyage et réparations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 050 €(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Salle de bain complète: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Terrasse - Nettoyage et réparations:150€
    Nettoyage et réparations: 10 m² × 15€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 328 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 932 €/an
Calcul : 1 328 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 714 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 790 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 593 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 965 €
Revenus locatifs : +15 932 €
Charges déductibles : -34 965 €
Résultat foncier Année 1 : -19 033 €(Déficit de 19 033 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 915 €/an
Revenus locatifs : +15 932 €
Charges déductibles : -9 915 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 017 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8333.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 770 €(65% de 185 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 392 €/an
Calcul : 120 770 € × 3,636% = 4 392 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 932 €34 972 €7 539 €-19 041 €10 700 €8 341 €8 341 €
216 250 €9 722 €7 338 €6 529 €--1 812 €
316 575 €9 514 €7 131 €7 061 €---
416 907 €9 299 €6 916 €7 608 €---
517 245 €9 077 €6 694 €8 168 €---
617 590 €8 847 €6 464 €8 742 €---
717 942 €8 610 €6 227 €9 332 €---
818 300 €8 364 €5 981 €9 936 €---
918 666 €8 110 €5 727 €10 557 €---
1019 040 €7 847 €5 464 €11 193 €---
1119 421 €7 575 €5 192 €11 846 €---
1219 809 €7 294 €4 910 €12 515 €---
1320 205 €7 003 €4 619 €13 203 €---
1420 609 €6 702 €4 319 €13 908 €---
1521 021 €6 390 €4 007 €14 631 €---
1621 442 €6 068 €3 685 €15 373 €---
1721 871 €5 735 €3 352 €16 135 €---
1822 308 €5 391 €3 008 €16 917 €---
1922 754 €5 035 €2 652 €17 720 €---
2023 209 €4 666 €2 283 €18 543 €---
2123 674 €4 285 €1 902 €19 388 €---
2224 147 €3 891 €1 508 €20 256 €---
2324 630 €3 483 €1 100 €21 147 €---
2425 123 €3 061 €678 €22 061 €---
2525 625 €2 625 €242 €23 000 €---
TOTAL510 294 €193 566 €108 937 €316 728 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 316 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 346 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 346 €-3 210 €+6 556 €
2+3 346 €0 €+3 346 €
3+3 346 €+1 575 €+1 771 €
4+3 346 €+2 282 €+1 064 €
5+3 346 €+2 450 €+896 €
6+3 346 €+2 623 €+723 €
7+3 346 €+2 800 €+546 €
8+3 346 €+2 981 €+365 €
9+3 346 €+3 167 €+179 €
10+3 346 €+3 358 €-12 €
11+3 346 €+3 554 €-208 €
12+3 346 €+3 755 €-409 €
13+3 346 €+3 961 €-615 €
14+3 346 €+4 172 €-826 €
15+3 346 €+4 389 €-1 043 €
16+3 346 €+4 612 €-1 266 €
17+3 346 €+4 841 €-1 495 €
18+3 346 €+5 075 €-1 729 €
19+3 346 €+5 316 €-1 970 €
20+3 346 €+5 563 €-2 217 €
21+3 346 €+5 817 €-2 471 €
22+3 346 €+6 077 €-2 731 €
23+3 346 €+6 344 €-2 998 €
24+3 346 €+6 618 €-3 272 €
25+3 346 €+6 900 €-3 554 €
Total+83 650 €+95 019 €+-11 369 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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