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Achat appartement

Bien expiré
VilleLimoux (11)
Surface169
Coût Total225 714
Loyer Annuel15 932
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 800 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 1 099,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, 1 Terrasse, Vue, Surface de 169 m², Bâtiment de 2 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, Une entrée

Situé au sein d'un ancien hôtel particulier , cet appartement de 169 m² offre des volumes remarquables et un charme authentique. Dès l'entrée on découvre de belles hauteurs sous plafond et des pièces baignées de lumière avec des accès directs aux espaces extérieurs. L'appartement dispose d'une terrasse intime et d'un jardin privatif avec une vue dégagée sans vis à vis. Référence agence : 538

Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Coordonnées : 43.051220, 2.215590
Total : 225 714
Prix d'acquisition : 185 800
Travaux : 25 050
Valeur du bien : 210 850
Frais de notaire : 14 864
Coût estimé : 14 864
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1328€/mois
Loyer annuel estimé : 15932€/an
Fourchette totale : 1062€ - 1659€/mois
Fourchette annuelle : 12749€ - 19909€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 714
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 115,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :65,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 181,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 936,97
Coût de l'assurance :19 749,98
Taxe foncière : 1 593,16€/an
Soit par mois : 132,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 327,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 314,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Nettoyage et réparations
Nettoyage de la surface en béton et réparations nécessaires
Quantité: 10 m²
Raison: État correct mais nécessite nettoyage et réparations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 050(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Salle de bain complète: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Terrasse - Nettoyage et réparations:150
    Nettoyage et réparations: 10 m² × 15€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 328 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 932 €/an
Calcul : 1 328 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 714 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 790 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 593 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 965
Revenus locatifs : +15 932
Charges déductibles : -34 965
Résultat foncier Année 1 : -19 033(Déficit de 19 033 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 8 333
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 915 €/an
Revenus locatifs : +15 932
Charges déductibles : -9 915
Résultat foncier Années 2+ : 6 017 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8333.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 770(65% de 185 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 392 €/an
Calcul : 120 770 € × 3,636% = 4 392
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 93234 9727 539-19 04110 700 €8 341 €8 341 €
216 2509 7227 3386 529--1 812 €
316 5759 5147 1317 061---
416 9079 2996 9167 608---
517 2459 0776 6948 168---
617 5908 8476 4648 742---
717 9428 6106 2279 332---
818 3008 3645 9819 936---
918 6668 1105 72710 557---
1019 0407 8475 46411 193---
1119 4217 5755 19211 846---
1219 8097 2944 91012 515---
1320 2057 0034 61913 203---
1420 6096 7024 31913 908---
1521 0216 3904 00714 631---
1621 4426 0683 68515 373---
1721 8715 7353 35216 135---
1822 3085 3913 00816 917---
1922 7545 0352 65217 720---
2023 2094 6662 28318 543---
2123 6744 2851 90219 388---
2224 1473 8911 50820 256---
2324 6303 4831 10021 147---
2425 1233 06167822 061---
2525 6252 62524223 000---
TOTAL510 294193 566108 937316 72810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 316 728
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 346 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 346-3 210+6 556
2+3 3460+3 346
3+3 346+1 575+1 771
4+3 346+2 282+1 064
5+3 346+2 450+896
6+3 346+2 623+723
7+3 346+2 800+546
8+3 346+2 981+365
9+3 346+3 167+179
10+3 346+3 358-12
11+3 346+3 554-208
12+3 346+3 755-409
13+3 346+3 961-615
14+3 346+4 172-826
15+3 346+4 389-1 043
16+3 346+4 612-1 266
17+3 346+4 841-1 495
18+3 346+5 075-1 729
19+3 346+5 316-1 970
20+3 346+5 563-2 217
21+3 346+5 817-2 471
22+3 346+6 077-2 731
23+3 346+6 344-2 998
24+3 346+6 618-3 272
25+3 346+6 900-3 554
Total+83 650+95 019+-11 369
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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