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Appartement à vendre

VillePau (64)
Surface67.5
Coût Total110 120
Loyer Annuel8 482
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois-35
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 67.5 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 8, Cave, Mandat exclusif

iad France - Jérome Forgues vous propose: ** Spécial investisseur Appartement T3 **

Appartement vendu avec un locataire, il se trouve proche de toutes les commodités, des transports en commun et de l'université.

Appartement T3 de 67 m2 environ comprenant un salon/séjour avec un balcon. Une cuisine équipée. Deux chambres. Une salle de bains et un wc séparé.

Cet appartement bénéficie de nombreux avantages, notamment un ascenseur, une connexion à la fibre optique et une cave..

Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 52 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 101 euros par mois (soit 1212 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 205 et classe CLIMAT D indice 40. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jérome Forgues mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PAU sous le numéro 753 969 328, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.317166, -0.378257
Total : 110 120
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 3 200
Valeur du bien : 102 200
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.5
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8482€/an
Fourchette totale : 556€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6675€ - 10777€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 115,38 €/m²
Basé sur :383 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 788
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-43 788 (-30.7%)
Marge achat-revente :32 668€ (22.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,69€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 569,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 147,52
Coût de l'assurance :7 708,40
Taxe foncière : 848,16€/an
Soit par mois : 70,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 101,00€/mois
Soit par an : 1 212,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 706,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 741,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, cuisine en bon état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et en bon état.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture légèrement usée dans une chambre.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 200(47 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0
    Aucune action nécessaire, car le DPE est D.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:0
    Aucune action nécessaire, cuisine en bon état.
  • Salle de bain - Rafraîchissement important:1 000
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Rénovation légère:2 200
    Peinture murs: 22 m² × 25€/m² = 550€, Parquet flottant: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: 770€
  • Salon - Rafraîchissement léger:0
    Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 482 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 120 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 848 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 212 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 243
Revenus locatifs : +8 482
Charges déductibles : -9 243
Résultat foncier Année 1 : -761(Déficit de 761 €)
Imputable sur revenu global : 761
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 043 €/an
Revenus locatifs : +8 482
Charges déductibles : -6 043
Résultat foncier Années 2+ : 2 439 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 4829 2473 678-765765 €--
28 6515 9493 5802 703---
38 8245 8473 4792 977---
49 0015 7433 3743 258---
59 1815 6343 2663 546---
69 3645 5223 1543 842---
79 5525 4063 0384 145---
89 7435 2862 9184 456---
99 9385 1622 7944 775---
1010 1365 0342 6665 102---
1110 3394 9012 5335 438---
1210 5464 7642 3965 782---
1310 7574 6222 2546 135---
1410 9724 4752 1076 496---
1511 1914 3241 9556 868---
1611 4154 1661 7987 249---
1711 6434 0041 6357 639---
1811 8763 8361 4678 040---
1912 1143 6621 2948 452---
2012 3563 4821 1148 874---
2112 6033 2969289 307---
2212 8553 1047369 751---
2313 1122 90553710 207---
2413 3752 69933110 675---
2513 6422 48711811 156---
TOTAL271 668115 56053 148156 108765Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 230
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 108
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 781-230+2 011
2+1 781+811+970
3+1 781+893+888
4+1 781+977+804
5+1 781+1 064+717
6+1 781+1 153+628
7+1 781+1 244+537
8+1 781+1 337+444
9+1 781+1 433+348
10+1 781+1 531+250
11+1 781+1 631+150
12+1 781+1 734+47
13+1 781+1 840-59
14+1 781+1 949-168
15+1 781+2 060-279
16+1 781+2 175-394
17+1 781+2 292-511
18+1 781+2 412-631
19+1 781+2 536-755
20+1 781+2 662-881
21+1 781+2 792-1 011
22+1 781+2 925-1 144
23+1 781+3 062-1 281
24+1 781+3 203-1 422
25+1 781+3 347-1 566
Total+44 525+46 833+-2 308
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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