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Appartement à vendre

VilleTroyes (10)
Surface80m²
Coût Total124 610€
Loyer Annuel9 096€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-366€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 087,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/6 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27,55 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon

TROYES -SECTEUR HOPITAL Dans une copropriété sécurisée et calme, Votre agence CAIG Immobilier vous propose cet appartement traversant d'une surface carrez de 79.97 m² comprenant :

  • Une entrée avec placards
  • Un salon-séjour avec balcon
  • Une grande cuisine
  • un dégagement desservant deux chambres dont une avec placard, une salle d'eau et un wc. Le tout en très bon état Chauffage, eau froide et eau chaude collectifs Double vitrage Une cave Possibilité de garage Nombre de lots : 48 Les charges annuelles sont de 3903.76 € Une procèdure en cours : copropriétaire contre SDC pour l'augmentation du gaz en 2022 DPE : D (168-33) La taxe foncière est de 1 648 € "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisque : www.georisques.gouv.fr"
Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.291929, 4.079282
Total : 124 610€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 30 650€
Valeur du bien : 117 650€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9096€/an
Fourchette totale : 589€ - 975€/mois
Fourchette annuelle : 7071€ - 11702€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 769,23 €/m²
Basé sur :735 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 538 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-54 538€ (-38.5%)
Marge achat-revente :16 928€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 939,33€
Coût de l'assurance :10 903,37€
Taxe foncière : 1 648,00€/an
Soit par mois : 137,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 325,31€/mois
Soit par an : 3 903,72€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 758,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 124,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-366,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système d'eau chaude collectif
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec meubles en bon état mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 650 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 7200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:6 000€
    Mise aux normes eau chaude collective: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 096 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 610 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 648 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 904 €/an
Calcul : 325 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 969 €
Revenus locatifs : +9 096 €
Charges déductibles : -40 969 €
Résultat foncier Année 1 : -31 873 €(Déficit de 31 873 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 473 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 319 €/an
Revenus locatifs : +9 096 €
Charges déductibles : -10 319 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 223 €/an(Déficit de 1 223 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10473.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 096 €40 973 €4 336 €-31 877 €21 400 €10 477 €10 477 €
29 278 €10 210 €4 222 €-932 €932 €-10 477 €
39 464 €10 093 €4 105 €-629 €629 €-10 477 €
49 653 €9 971 €3 983 €-318 €318 €-10 477 €
59 846 €9 845 €3 858 €1 €--10 477 €
610 043 €9 715 €3 727 €328 €--10 149 €
710 244 €9 580 €3 592 €664 €--9 485 €
810 449 €9 440 €3 452 €1 009 €--8 476 €
910 658 €9 295 €3 307 €1 362 €--7 114 €
1010 871 €9 145 €3 157 €1 726 €--5 388 €
1111 088 €8 990 €3 002 €2 098 €--3 290 €
1211 310 €8 829 €2 841 €2 481 €---
1311 536 €8 662 €2 674 €2 874 €---
1411 767 €8 489 €2 501 €3 278 €---
1512 002 €8 310 €2 323 €3 692 €---
1612 242 €8 125 €2 137 €4 117 €---
1712 487 €7 933 €1 945 €4 554 €---
1812 737 €7 734 €1 747 €5 002 €---
1912 992 €7 529 €1 541 €5 463 €---
2013 251 €7 315 €1 327 €5 936 €---
2113 516 €7 094 €1 107 €6 422 €---
2213 787 €6 866 €878 €6 921 €---
2314 063 €6 629 €641 €7 434 €---
2414 344 €6 383 €395 €7 961 €---
2514 631 €6 129 €141 €8 502 €---
TOTAL291 353 €243 286 €62 939 €48 068 €23 279 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 984 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 068 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 910 €-6 420 €+8 330 €
2+1 910 €-280 €+2 190 €
3+1 910 €-189 €+2 099 €
4+1 910 €-95 €+2 005 €
5+1 910 €0 €+1 910 €
6+1 910 €0 €+1 910 €
7+1 910 €0 €+1 910 €
8+1 910 €0 €+1 910 €
9+1 910 €0 €+1 910 €
10+1 910 €0 €+1 910 €
11+1 910 €0 €+1 910 €
12+1 910 €+744 €+1 166 €
13+1 910 €+862 €+1 048 €
14+1 910 €+983 €+927 €
15+1 910 €+1 108 €+802 €
16+1 910 €+1 235 €+675 €
17+1 910 €+1 366 €+544 €
18+1 910 €+1 501 €+409 €
19+1 910 €+1 639 €+271 €
20+1 910 €+1 781 €+129 €
21+1 910 €+1 927 €-17 €
22+1 910 €+2 076 €-166 €
23+1 910 €+2 230 €-320 €
24+1 910 €+2 388 €-478 €
25+1 910 €+2 551 €-641 €
Total+47 750 €+15 407 €+32 343 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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