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Studio 1 pièce 24 m²

Bien expiré
VilleGaillard (74)
Surface24m²
Coût Total60 261€
Loyer Annuel6 562€
Rentabilité10.89%
Cashflow/mois+173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 390 €
Surface : 24 m²
Prix au m² : 2 266,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Studio 1 pièce 24 m² - Gaillard : Titre annonce : Idéal investissement locatif

Découvrez un investissement qui a du sens à deux pas de la frontière Suisse ! « Rentabilité attractive de 7.29 % par bail commercial / Fiscalité LMNP » A Gaillard, • Commune frontalière à 300 mètres de la Suisse • 3 km de Genève et 20 minutes du centre d'affaires de Genève et Palexpo • 10 minutes de la gare d'Annemasse • Cadre de vie exceptionnel entre le lac Léman et les montagnes Découvrez ce studio, entièrement meublé et équipé de 24.45 m² avec balcon, au sein d'une résidence de tourisme-affaire, combinant confort, arrêt de bus à proximité immédiate et services para-hôteliers. Pour obtenir des informations complémentaires, Contactez-nous : Christophe BIZEAU [Coordonnées masquées] ou via notre site « PIERRE-REVENTE ». Référence annonce : gaillard54 Date de réalisation du diagnostic : 19/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Gaillard
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74240
Coordonnées : 46.184044, 6.210681
Total : 60 261€
Prix d'acquisition : 54 390€
Travaux : 1 520€
Valeur du bien : 55 910€
Frais de notaire : 4 351€
Coût estimé : 4 351€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 24m²
Loyer prédit : 22.79€/m²/mois
Fourchette : 17.85€ - 29.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6562€/an
Fourchette totale : 428€ - 698€/mois
Fourchette annuelle : 5141€ - 8376€/an
Rentabilité brute :10.89%
Fourchette de rentabilité :8.53% - 13.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 646,88 €/m²
Basé sur :242 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 525 €
Prix d'achat :54 390 €
Décote à l'achat :-33 135€ (-37.9%)
Marge achat-revente :27 264€ (31.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :60 261€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :301,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :17,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 319,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 243,23€
Coût de l'assurance :5 272,84€
Taxe foncière : 656,22€/an
Soit par mois : 54,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 546,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 373,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :172,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état général
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état général
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état général
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 30 m² (2 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 520 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:320€
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire car état 4/5 assumé.
  • Salon - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire car état 4/5 assumé.
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gaillard. Les prix de peinture sont estimés à 40€/m² incluant la main d'œuvre. Aucun coût pour le chauffage, la salle de bain et le salon car pas de travaux nécessaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 562 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 083 €/an
Base de calcul : Emprunt de 60 261 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 211 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 4 470 €
Revenus locatifs : +6 562 €
Charges déductibles : -4 470 €
Résultat foncier Année 1 : 2 092 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 950 €/an
Revenus locatifs : +6 562 €
Charges déductibles : -2 950 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 612 €/an
Prix d'achat du bien : 54 390 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 354 €(65% de 54 390 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 286 €/an
Calcul : 35 354 € × 3,636% = 1 286 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 562 €4 472 €2 085 €2 090 €---
26 693 €2 897 €2 030 €3 796 €---
36 827 €2 841 €1 973 €3 987 €---
46 964 €2 782 €1 915 €4 182 €---
57 103 €2 721 €1 854 €4 382 €---
67 245 €2 659 €1 791 €4 587 €---
77 390 €2 594 €1 726 €4 797 €---
87 538 €2 526 €1 659 €5 012 €---
97 689 €2 456 €1 589 €5 232 €---
107 842 €2 384 €1 517 €5 458 €---
117 999 €2 309 €1 442 €5 690 €---
128 159 €2 232 €1 365 €5 927 €---
138 322 €2 152 €1 285 €6 171 €---
148 489 €2 069 €1 202 €6 420 €---
158 659 €1 983 €1 116 €6 676 €---
168 832 €1 894 €1 026 €6 938 €---
179 008 €1 801 €934 €7 207 €---
189 189 €1 706 €839 €7 483 €---
199 372 €1 607 €740 €7 766 €---
209 560 €1 504 €637 €8 055 €---
219 751 €1 398 €531 €8 353 €---
229 946 €1 288 €421 €8 658 €---
2310 145 €1 175 €308 €8 970 €---
2410 348 €1 057 €190 €9 291 €---
2510 555 €935 €68 €9 620 €---
TOTAL210 189 €53 442 €30 243 €156 748 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 748 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 378 €+627 €+751 €
2+1 378 €+1 139 €+239 €
3+1 378 €+1 196 €+182 €
4+1 378 €+1 255 €+123 €
5+1 378 €+1 315 €+63 €
6+1 378 €+1 376 €+2 €
7+1 378 €+1 439 €-61 €
8+1 378 €+1 504 €-126 €
9+1 378 €+1 570 €-192 €
10+1 378 €+1 637 €-259 €
11+1 378 €+1 707 €-329 €
12+1 378 €+1 778 €-400 €
13+1 378 €+1 851 €-473 €
14+1 378 €+1 926 €-548 €
15+1 378 €+2 003 €-625 €
16+1 378 €+2 081 €-703 €
17+1 378 €+2 162 €-784 €
18+1 378 €+2 245 €-867 €
19+1 378 €+2 330 €-952 €
20+1 378 €+2 417 €-1 039 €
21+1 378 €+2 506 €-1 128 €
22+1 378 €+2 597 €-1 219 €
23+1 378 €+2 691 €-1 313 €
24+1 378 €+2 787 €-1 409 €
25+1 378 €+2 886 €-1 508 €
Total+34 450 €+47 024 €+-12 574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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