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Maison 6 pièces 177 m²

Bien expiré
VilleSaint-Maur (36)
Surface177m²
Coût Total248 904€
Loyer Annuel17 570€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 846,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 177 m²

Grande maison familiale de type 7 à rénover (année 1978)

Découvrez cette spacieuse maison à rénover, offrant 7 pièces sur un terrain de 642 m².

Rez-de-chaussée :

  • Salon séjour d’environ 50 m²
  • Cuisine séparé
  • Grande chambre avec cheminée et accès direct à l’extérieur
  • Deuxième grande chambre
  • Salle de bains complète
  • W.C. indépendant Premier étage :
  • Troisième chambre
  • Bureau
  • Quatrième chambre Sous-sol :
  • Sur toute la superficie de la maison
  • Garage électrique

Le tout en double vitrage PVC, chauffage électrique + cheminée Cette maison offre un excellent potentiel de rénovation !

Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à nous contacter. Rodolphe Sallot & Suljo Kjazimi Conseillers immobiliers – Dr House Immo Rodolphe : [Coordonnées masquées] Suljo : [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] Ce bien vous est présenté par Suljo Kjazimi, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Surface : 177 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Maur
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36250
Coordonnées : 46.762580, 1.643493
Total : 248 904€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 87 120€
Valeur du bien : 236 920€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 8.27€/m²/mois
Fourchette : 6.71€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1464€/mois
Loyer annuel estimé : 17570€/an
Fourchette totale : 1188€ - 1804€/mois
Fourchette annuelle : 14261€ - 21646€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 904€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 246,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :72,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 318,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 917,63€
Coût de l'assurance :21 779,10€
Taxe foncière : 1 756,96€/an
Soit par mois : 146,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 464,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 465,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 177 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 120 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 120€
    Isolation combles: 177 m² × 60€/m² = 10620€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€ = 17600€ (installation comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:8 600€
    Rénovation 4 chambres (60 m²): Parquet flottant: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 600€/chambre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie: 177 m² × 15€/m² = 2655€, Main d'œuvre: 345€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 570 €/an
Calcul : 1 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 904 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 871 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 351 €
Revenus locatifs : +17 570 €
Charges déductibles : -98 351 €
Résultat foncier Année 1 : -80 781 €(Déficit de 80 781 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 381 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 231 €/an
Revenus locatifs : +17 570 €
Charges déductibles : -11 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 339 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59380.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 570 €98 359 €8 611 €-80 789 €21 400 €59 389 €59 389 €
217 921 €11 013 €8 385 €6 908 €--52 481 €
318 279 €10 779 €8 151 €7 500 €--44 981 €
418 645 €10 538 €7 909 €8 107 €--36 874 €
519 018 €10 287 €7 659 €8 731 €--28 143 €
619 398 €10 028 €7 400 €9 371 €--18 772 €
719 786 €9 759 €7 131 €10 027 €--8 745 €
820 182 €9 481 €6 853 €10 701 €---
920 586 €9 193 €6 565 €11 393 €---
1020 997 €8 894 €6 266 €12 103 €---
1121 417 €8 585 €5 957 €12 832 €---
1221 846 €8 265 €5 637 €13 580 €---
1322 283 €7 934 €5 306 €14 348 €---
1422 728 €7 591 €4 963 €15 137 €---
1523 183 €7 236 €4 608 €15 947 €---
1623 646 €6 868 €4 240 €16 779 €---
1724 119 €6 487 €3 859 €17 633 €---
1824 602 €6 092 €3 464 €18 510 €---
1925 094 €5 683 €3 055 €19 410 €---
2025 596 €5 260 €2 632 €20 335 €---
2126 108 €4 822 €2 194 €21 285 €---
2226 630 €4 368 €1 740 €22 261 €---
2327 162 €3 898 €1 270 €23 264 €---
2427 706 €3 412 €784 €24 294 €---
2528 260 €2 908 €280 €25 352 €---
TOTAL562 761 €277 741 €124 918 €285 020 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 020 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 690 €-6 420 €+10 110 €
2+3 690 €0 €+3 690 €
3+3 690 €0 €+3 690 €
4+3 690 €0 €+3 690 €
5+3 690 €0 €+3 690 €
6+3 690 €0 €+3 690 €
7+3 690 €0 €+3 690 €
8+3 690 €+587 €+3 103 €
9+3 690 €+3 418 €+272 €
10+3 690 €+3 631 €+59 €
11+3 690 €+3 850 €-160 €
12+3 690 €+4 074 €-384 €
13+3 690 €+4 305 €-615 €
14+3 690 €+4 541 €-851 €
15+3 690 €+4 784 €-1 094 €
16+3 690 €+5 034 €-1 344 €
17+3 690 €+5 290 €-1 600 €
18+3 690 €+5 553 €-1 863 €
19+3 690 €+5 823 €-2 133 €
20+3 690 €+6 101 €-2 411 €
21+3 690 €+6 386 €-2 696 €
22+3 690 €+6 678 €-2 988 €
23+3 690 €+6 979 €-3 289 €
24+3 690 €+7 288 €-3 598 €
25+3 690 €+7 606 €-3 916 €
Total+92 250 €+85 506 €+6 744 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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