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Maison à vendre

VillePressac (86)
Surface131m²
Coût Total115 715€
Loyer Annuel8 857€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 440 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 743,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 3 chambres, 1 parking: Parking, Jardin

À moins de 5 minutes du joli village de Pressac où vous trouverez des bars, des restaurants et un magasin, cette maison a été rénovée et modernisée avec beaucoup de goût. Au rez-de-chaussée se trouve une grande cuisine/salle à manger de 26 m² avec un garde-manger et une buanderie de 17 m². Il y a aussi des W.-C. au rez-de-chaussée. Le salon a un poêle à bois et est très spacieux (35 m²). À l'étage se trouvent trois chambres, la chambre principale fait 17 m² avec une salle de douche et W.-C. attenants. La deuxième chambre fait 16 m² et la troisième fait 11 m². Il y a une douche et des toilettes séparées. Il y a un beau jardin clos en face de la maison avec une petite dépendance. Limoges et Poitiers, avec leurs aéroports, sont à moins d'une heure du village. La ville médiévale de Confolens, célèbre pour son festival de musique annuel est à seulement 14 km.

Ville : Pressac
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86460
Coordonnées : 46.120183, 0.574591
Total : 115 715€
Prix d'acquisition : 97 440€
Travaux : 10 480€
Valeur du bien : 107 920€
Frais de notaire : 7 795€
Coût estimé : 7 795€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 5.63€/m²/mois
Fourchette : 4.27€ - 7.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8857€/an
Fourchette totale : 559€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 6710€ - 11691€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 090,76 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 890 €
Prix d'achat :97 440 €
Décote à l'achat :-45 450€ (-31.8%)
Marge achat-revente :27 175€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 715€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,29€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 627,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 633,01€
Coût de l'assurance :13 885,80€
Taxe foncière : 885,71€/an
Soit par mois : 73,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 738,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 480 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 480€
    Isolation toiture/combles: 131 m² × 80€/m² = 10480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pressac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 480€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 480€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 857 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 034 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 715 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 886 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 955 €
Revenus locatifs : +8 857 €
Charges déductibles : -15 955 €
Résultat foncier Année 1 : -7 098 €(Déficit de 7 098 €)
Imputable sur revenu global : 7 098 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 475 €/an
Revenus locatifs : +8 857 €
Charges déductibles : -5 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 382 €/an
Prix d'achat du bien : 97 440 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 336 €(65% de 97 440 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 303 €/an
Calcul : 63 336 € × 3,636% = 2 303 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 857 €15 959 €4 038 €-7 102 €7 102 €--
29 034 €5 373 €3 932 €3 661 €---
39 215 €5 264 €3 823 €3 951 €---
49 399 €5 151 €3 710 €4 248 €---
59 587 €5 034 €3 593 €4 553 €---
69 779 €4 913 €3 472 €4 866 €---
79 975 €4 787 €3 346 €5 187 €---
810 174 €4 657 €3 216 €5 517 €---
910 377 €4 522 €3 081 €5 855 €---
1010 585 €4 382 €2 941 €6 203 €---
1110 797 €4 238 €2 797 €6 559 €---
1211 013 €4 088 €2 647 €6 925 €---
1311 233 €3 933 €2 492 €7 300 €---
1411 458 €3 772 €2 331 €7 686 €---
1511 687 €3 605 €2 164 €8 081 €---
1611 920 €3 433 €1 992 €8 488 €---
1712 159 €3 254 €1 813 €8 905 €---
1812 402 €3 069 €1 628 €9 333 €---
1912 650 €2 877 €1 436 €9 773 €---
2012 903 €2 678 €1 237 €10 225 €---
2113 161 €2 472 €1 031 €10 689 €---
2213 424 €2 259 €818 €11 165 €---
2313 693 €2 038 €597 €11 654 €---
2413 967 €1 810 €369 €12 157 €---
2514 246 €1 573 €132 €12 673 €---
TOTAL283 695 €105 142 €58 633 €178 553 €7 102 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 130 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 553 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 860 €-2 130 €+3 990 €
2+1 860 €+1 098 €+762 €
3+1 860 €+1 185 €+675 €
4+1 860 €+1 274 €+586 €
5+1 860 €+1 366 €+494 €
6+1 860 €+1 460 €+400 €
7+1 860 €+1 556 €+304 €
8+1 860 €+1 655 €+205 €
9+1 860 €+1 757 €+103 €
10+1 860 €+1 861 €-1 €
11+1 860 €+1 968 €-108 €
12+1 860 €+2 077 €-217 €
13+1 860 €+2 190 €-330 €
14+1 860 €+2 306 €-446 €
15+1 860 €+2 424 €-564 €
16+1 860 €+2 546 €-686 €
17+1 860 €+2 671 €-811 €
18+1 860 €+2 800 €-940 €
19+1 860 €+2 932 €-1 072 €
20+1 860 €+3 067 €-1 207 €
21+1 860 €+3 207 €-1 347 €
22+1 860 €+3 350 €-1 490 €
23+1 860 €+3 496 €-1 636 €
24+1 860 €+3 647 €-1 787 €
25+1 860 €+3 802 €-1 942 €
Total+46 500 €+53 566 €+-7 066 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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