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Maison de ville 4 pièces 100 m²

VilleAiguillon (47)
Surface100m²
Coût Total145 860€
Loyer Annuel9 017€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 920 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 100 m² - Maison de ville 4 pièces 100 m²

Maison de ville rénovée offrant de belles prestations avec en rez de chaussée : une entrée, une cuisinée équipée et aménagée, une salle d'eau avec toiilette, un salon,, une véranda et une buanderie. L'étage est composé d'un palier désservant 3 chambres. A l'arrière de la maison se trouve un jardin vec dépendance et une entrée indépendante. Une visite s'impose pour découvrir ce petit nid douillet et coquet !

Surface : 100 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/04/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 115 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Aiguillon
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47190
Coordonnées : 44.315430, 0.346824
Total : 145 860€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 138 500€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9017€/an
Fourchette totale : 592€ - 954€/mois
Fourchette annuelle : 7104€ - 11446€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 254,55 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :125 455 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-33 455€ (-26.7%)
Marge achat-revente :-20 405€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 753,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 842,43€
Coût de l'assurance :12 398,10€
Taxe foncière : 901,73€/an
Soit par mois : 75,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600€
    Remplacement fenêtres: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose revêtement sol: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aiguillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 017 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 605 €
Revenus locatifs : +9 017 €
Charges déductibles : -52 605 €
Résultat foncier Année 1 : -43 588 €(Déficit de 43 588 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 188 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 105 €/an
Revenus locatifs : +9 017 €
Charges déductibles : -6 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 912 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22188.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 017 €52 610 €4 712 €-43 593 €21 400 €22 193 €22 193 €
29 198 €5 983 €4 585 €3 215 €--18 978 €
39 382 €5 851 €4 454 €3 530 €--15 448 €
49 569 €5 715 €4 318 €3 854 €--11 594 €
59 761 €5 575 €4 177 €4 186 €--7 408 €
69 956 €5 430 €4 032 €4 526 €--2 882 €
710 155 €5 280 €3 882 €4 875 €---
810 358 €5 125 €3 727 €5 233 €---
910 565 €4 965 €3 567 €5 600 €---
1010 777 €4 800 €3 402 €5 977 €---
1110 992 €4 629 €3 231 €6 363 €---
1211 212 €4 452 €3 055 €6 760 €---
1311 436 €4 270 €2 872 €7 166 €---
1411 665 €4 082 €2 684 €7 583 €---
1511 898 €3 887 €2 489 €8 011 €---
1612 136 €3 686 €2 288 €8 450 €---
1712 379 €3 478 €2 080 €8 901 €---
1812 626 €3 263 €1 866 €9 363 €---
1912 879 €3 042 €1 644 €9 837 €---
2013 137 €2 812 €1 415 €10 324 €---
2113 399 €2 576 €1 178 €10 824 €---
2213 667 €2 331 €933 €11 336 €---
2313 941 €2 078 €680 €11 862 €---
2414 219 €1 817 €419 €12 402 €---
2514 504 €1 547 €150 €12 957 €---
TOTAL288 828 €149 284 €67 842 €139 544 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 544 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894 €-6 420 €+8 314 €
2+1 894 €0 €+1 894 €
3+1 894 €0 €+1 894 €
4+1 894 €0 €+1 894 €
5+1 894 €0 €+1 894 €
6+1 894 €0 €+1 894 €
7+1 894 €+598 €+1 296 €
8+1 894 €+1 570 €+324 €
9+1 894 €+1 680 €+214 €
10+1 894 €+1 793 €+101 €
11+1 894 €+1 909 €-15 €
12+1 894 €+2 028 €-134 €
13+1 894 €+2 150 €-256 €
14+1 894 €+2 275 €-381 €
15+1 894 €+2 403 €-509 €
16+1 894 €+2 535 €-641 €
17+1 894 €+2 670 €-776 €
18+1 894 €+2 809 €-915 €
19+1 894 €+2 951 €-1 057 €
20+1 894 €+3 097 €-1 203 €
21+1 894 €+3 247 €-1 353 €
22+1 894 €+3 401 €-1 507 €
23+1 894 €+3 559 €-1 665 €
24+1 894 €+3 721 €-1 827 €
25+1 894 €+3 887 €-1 993 €
Total+47 350 €+41 863 €+5 487 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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