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Appartement 2 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface48m²
Coût Total109 020€
Loyer Annuel9 169€
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 645,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon

SOUS COMPROMIS Appartement T2 bis de 48,19 m² situé au 6ème étage d'un immeuble de 7 étages, à Toulouse. Cet appartement rénové comprend un séjour et une chambre.

  • Bon état général
  • Ascenseur
  • Balcon L'appartement est situé dans le quartier Fontaine Lestang-Bagatelle-Papus à Toulouse, proche des écoles, d'un centre commercial, accès rapide à la fac et la rocade. Borne VeloToulouse. L'appartement est meublé, équipé et loué 650 euros par mois cc. Charges de copro : 275e/trimestre Taxe foncière : 850e/an Excellent rendement locatif.
Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31000
Coordonnées : 43.600568, 1.433106
Total : 109 020€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 23 700€
Valeur du bien : 102 700€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9169€/an
Fourchette totale : 624€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 7486€ - 11232€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 533,39 €/m²
Basé sur :1036 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 603 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-138 603€ (-63.7%)
Marge achat-revente :108 583€ (49.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :31,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 139,53€
Coût de l'assurance :9 539,25€
Taxe foncière : 850,00€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 764,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 734,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise à jour pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et mise à jour de la robinetterie
Quantité: 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé mais fonctionnel
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans toutes les pièces
Quantité: environ 48 m²
Raison: État général correct mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 700 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salle de bain:800€
    Lavabo: 300€, Mise à jour de la robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre général:1 440€
    Peinture murs: 48 m² × 30€/m² = 1440€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région sans coefficient, car Toulouse est dans la catégorie des villes de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 169 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 020 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 702 €
Revenus locatifs : +9 169 €
Charges déductibles : -29 702 €
Résultat foncier Année 1 : -20 533 €(Déficit de 20 533 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 833 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 002 €/an
Revenus locatifs : +9 169 €
Charges déductibles : -6 002 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9832.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 169 €29 706 €3 674 €-20 536 €10 700 €9 836 €9 836 €
29 353 €5 908 €3 576 €3 445 €--6 392 €
39 540 €5 807 €3 476 €3 732 €--2 659 €
49 731 €5 703 €3 371 €4 028 €---
59 925 €5 595 €3 264 €4 330 €---
610 124 €5 483 €3 152 €4 640 €---
710 326 €5 368 €3 036 €4 958 €---
810 533 €5 248 €2 917 €5 284 €---
910 743 €5 125 €2 793 €5 618 €---
1010 958 €4 997 €2 665 €5 961 €---
1111 177 €4 865 €2 533 €6 313 €---
1211 401 €4 728 €2 396 €6 673 €---
1311 629 €4 586 €2 254 €7 043 €---
1411 861 €4 439 €2 108 €7 422 €---
1512 099 €4 288 €1 956 €7 811 €---
1612 341 €4 131 €1 799 €8 210 €---
1712 587 €3 968 €1 637 €8 619 €---
1812 839 €3 800 €1 469 €9 039 €---
1913 096 €3 627 €1 295 €9 469 €---
2013 358 €3 447 €1 115 €9 911 €---
2113 625 €3 261 €929 €10 364 €---
2213 898 €3 068 €737 €10 829 €---
2314 176 €2 869 €537 €11 306 €---
2414 459 €2 663 €331 €11 796 €---
2514 748 €2 450 €118 €12 298 €---
TOTAL293 695 €135 130 €53 140 €158 565 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 565 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 926 €-3 210 €+5 136 €
2+1 926 €0 €+1 926 €
3+1 926 €0 €+1 926 €
4+1 926 €+411 €+1 515 €
5+1 926 €+1 299 €+627 €
6+1 926 €+1 392 €+534 €
7+1 926 €+1 487 €+439 €
8+1 926 €+1 585 €+341 €
9+1 926 €+1 686 €+240 €
10+1 926 €+1 788 €+138 €
11+1 926 €+1 894 €+32 €
12+1 926 €+2 002 €-76 €
13+1 926 €+2 113 €-187 €
14+1 926 €+2 227 €-301 €
15+1 926 €+2 343 €-417 €
16+1 926 €+2 463 €-537 €
17+1 926 €+2 586 €-660 €
18+1 926 €+2 712 €-786 €
19+1 926 €+2 841 €-915 €
20+1 926 €+2 973 €-1 047 €
21+1 926 €+3 109 €-1 183 €
22+1 926 €+3 249 €-1 323 €
23+1 926 €+3 392 €-1 466 €
24+1 926 €+3 539 €-1 613 €
25+1 926 €+3 690 €-1 764 €
Total+48 150 €+47 570 €+580 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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