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Maison 4 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleSorinières (44)
Surface65
Coût Total125 160
Loyer Annuel9 550
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+63
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 030,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 65 m² - Maison 44840

Sur la commune des Soriniéres, en village, à seulement 3 minutes du bourg, maison d'habitation de 65m2 composée de 4 pièces à rénover entièrement ou à démolir. La parcelle de 220m2, tout en longueur, en zone UMe peut accueillir une construction de 60m2 d'emprise en sol, 70m2 habitable maximale (contrainte PLU). Emplacement en secteur familliale, propice à la location. C4 et cars scolaires. Tout à l'égout.

Maison adjacente bientôt à la vente. Possibilité d'acheter les deux pour un ensemble de 438m2 de parcelle et 116m2 habitable.

Pour plus de renseignement, contactez-moi. Honoraires charge vendeur. Conseiller en immobilier : HUDAUME Céline (EI). RSAC : 510456833. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ***. Sur ce site seront également consultables une fiche d'information sur les obligations de débroussaillement et une carte des zones soumises à cette obligation. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de HUDAUME Céline (EI), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SASU THE DOOR MAN France immatriculé au RSAC, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société THE DOOR MAN France SASU. Référence annonce : 9297 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Sorinières
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44840
Coordonnées : 47.147183, -1.501781
Total : 125 160
Prix d'acquisition : 67 000
Travaux : 52 800
Valeur du bien : 119 800
Frais de notaire : 5 360
Coût estimé : 5 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 12.24€/m²/mois
Fourchette : 9.78€ - 15.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9550€/an
Fourchette totale : 635€ - 997€/mois
Fourchette annuelle : 7625€ - 11961€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 653,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 807,08
Coût de l'assurance :10 951,50
Taxe foncière : 954,99€/an
Soit par mois : 79,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 795,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres (état 2/5 assumé)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de l'entrée/couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 800(812 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 900
    Isolation toiture: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (installation incluse)
  • Revêtement sol - Parquet flottant:1 500
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture - Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture - Entrée:200
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région des Sorinières (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 550 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 160 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 955 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 332
Revenus locatifs : +9 550
Charges déductibles : -58 332
Résultat foncier Année 1 : -48 782(Déficit de 48 782 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 382
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 532 €/an
Revenus locatifs : +9 550
Charges déductibles : -5 532
Résultat foncier Années 2+ : 4 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27382.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 55058 3364 143-48 78621 400 €27 386 €27 386 €
29 7415 4254 0324 315--23 071 €
39 9365 3113 9184 625--18 446 €
410 1345 1933 7994 942--13 504 €
510 3375 0703 6775 267--8 237 €
610 5444 9433 5505 600--2 637 €
710 7554 8133 4205 942---
810 9704 6773 2846 293---
911 1894 5373 1446 652---
1011 4134 3932 9997 020---
1111 6414 2432 8507 398---
1211 8744 0882 6957 786---
1312 1123 9282 5358 183---
1412 3543 7632 3708 591---
1512 6013 5922 1989 009---
1612 8533 4152 0229 438---
1713 1103 2321 8399 878---
1813 3723 0431 65010 330---
1913 6402 8471 45410 793---
2013 9122 6451 25211 268---
2114 1912 4361 04311 755---
2214 4742 21982612 255---
2314 7641 99660312 768---
2415 0591 76537213 295---
2515 3601 52613313 835---
TOTAL305 886147 43359 807158 45221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 452
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 005-6 420+8 425
2+2 0050+2 005
3+2 0050+2 005
4+2 0050+2 005
5+2 0050+2 005
6+2 0050+2 005
7+2 005+992+1 013
8+2 005+1 888+117
9+2 005+1 996+9
10+2 005+2 106-101
11+2 005+2 220-215
12+2 005+2 336-331
13+2 005+2 455-450
14+2 005+2 577-572
15+2 005+2 703-698
16+2 005+2 831-826
17+2 005+2 963-958
18+2 005+3 099-1 094
19+2 005+3 238-1 233
20+2 005+3 380-1 375
21+2 005+3 526-1 521
22+2 005+3 677-1 672
23+2 005+3 830-1 825
24+2 005+3 988-1 983
25+2 005+4 150-2 145
Total+50 125+47 536+2 589
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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