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Appartement à vendre

VilleRosny-sous-Bois (93)
Surface67.9m²
Coût Total171 500€
Loyer Annuel14 749€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 67.9 m²
Prix au m² : 2 209,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Pas de cave, Non meublé

Proche de la gare et du centre commercial WESTFIELD, appartement 3 pièces au 1er étage à ROSNY SOUS BOIS secteur BOIS PERRIER comprenant : une entrée, un séjour double (possibilité de créer une 3ème chambre), une cuisine, un cellier, 2 chambres, une salle d'eau, un wc et un balcon. Une cave vient compléter ce lot. Contact : Mme ZIANE.

Ville : Rosny-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93110
Coordonnées : 48.882955, 2.483522
Total : 171 500€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 9 500€
Valeur du bien : 159 500€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.9m²
Loyer prédit : 18.10€/m²/mois
Fourchette : 14.96€ - 21.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1229€/mois
Loyer annuel estimé : 14749€/an
Fourchette totale : 1016€ - 1488€/mois
Fourchette annuelle : 12186€ - 17851€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 812,5 €/m²
Basé sur :217 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :258 869 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-108 869€ (-42.1%)
Marge achat-revente :87 369€ (33.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :844,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 887,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 950,41€
Coût de l'assurance :12 862,50€
Taxe foncière : 1 474,93€/an
Soit par mois : 122,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 229,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :218,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67.9 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé pour la cuisine - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon spacieux, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 500 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rosny-sous-Bois (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 229 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 749 €/an
Calcul : 1 229 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 672 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 500 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 161 €
Revenus locatifs : +14 749 €
Charges déductibles : -17 161 €
Résultat foncier Année 1 : -2 412 €(Déficit de 2 412 €)
Imputable sur revenu global : 2 412 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 661 €/an
Revenus locatifs : +14 749 €
Charges déductibles : -7 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 088 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 749 €17 167 €5 677 €-2 417 €2 417 €--
215 044 €7 515 €5 525 €7 529 €---
315 345 €7 358 €5 368 €7 987 €---
415 652 €7 196 €5 206 €8 456 €---
515 965 €7 028 €5 038 €8 937 €---
616 284 €6 854 €4 865 €9 430 €---
716 610 €6 675 €4 686 €9 935 €---
816 942 €6 490 €4 500 €10 453 €---
917 281 €6 298 €4 308 €10 983 €---
1017 627 €6 099 €4 110 €11 527 €---
1117 979 €5 894 €3 905 €12 085 €---
1218 339 €5 682 €3 693 €12 657 €---
1318 706 €5 463 €3 474 €13 243 €---
1419 080 €5 236 €3 247 €13 843 €---
1519 461 €5 002 €3 012 €14 460 €---
1619 851 €4 760 €2 770 €15 091 €---
1720 248 €4 509 €2 519 €15 739 €---
1820 653 €4 250 €2 260 €16 403 €---
1921 066 €3 982 €1 992 €17 084 €---
2021 487 €3 705 €1 715 €17 782 €---
2121 917 €3 418 €1 429 €18 499 €---
2222 355 €3 122 €1 132 €19 233 €---
2322 802 €2 815 €826 €19 987 €---
2423 258 €2 499 €509 €20 760 €---
2523 723 €2 171 €182 €21 552 €---
TOTAL472 425 €141 186 €81 950 €331 239 €2 417 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 725 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 331 239 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 097 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 097 €-725 €+3 822 €
2+3 097 €+2 259 €+838 €
3+3 097 €+2 396 €+701 €
4+3 097 €+2 537 €+560 €
5+3 097 €+2 681 €+416 €
6+3 097 €+2 829 €+268 €
7+3 097 €+2 981 €+116 €
8+3 097 €+3 136 €-39 €
9+3 097 €+3 295 €-198 €
10+3 097 €+3 458 €-361 €
11+3 097 €+3 625 €-528 €
12+3 097 €+3 797 €-700 €
13+3 097 €+3 973 €-876 €
14+3 097 €+4 153 €-1 056 €
15+3 097 €+4 338 €-1 241 €
16+3 097 €+4 527 €-1 430 €
17+3 097 €+4 722 €-1 625 €
18+3 097 €+4 921 €-1 824 €
19+3 097 €+5 125 €-2 028 €
20+3 097 €+5 335 €-2 238 €
21+3 097 €+5 550 €-2 453 €
22+3 097 €+5 770 €-2 673 €
23+3 097 €+5 996 €-2 899 €
24+3 097 €+6 228 €-3 131 €
25+3 097 €+6 466 €-3 369 €
Total+77 425 €+99 372 €+-21 947 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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