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Appartement - 2 pièce(s) - 48 m²

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface48m²
Coût Total118 540€
Loyer Annuel8 211€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 604,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spécial investisseurs

  • Avignon : À quelques minutes à pied de la gare TGV et de l'Hôpital Duffaut, dans le quartier recherché de la Courtine, Citya L'Horloge vous propose ce T2 dans une résidence récente, sécurisée et bien entretenue, avec balcon et parking privatif.L'appartement offre un séjour lumineux donnant sur un balcon avec vue dégagée sur la verdure, une cuisine fonctionnelle, une chambre de 12 m² avec dressing, et une salle de bains.Vendu avec un locataire sérieux en place depuis mars 2024, ce bien génère un loyer annuel de 6 084 €, géré et assuré par notre cabinet Citya. Un investissement attractif avec la possibilité d'autofinancer l'acquisition.Le logement comprend une place de parking et se situe dans le quartier Lavarin Sud, proche de toutes les commodités : écoles, transports en commun, restaurants, théâtre, bureau de poste et institut universitaire. L'aéroport d'Avignon est à moins de 9 km.Contactez votre agence Citya L'Horloge pour organiser une visite de ce T2.

Prix du bouquet : 77000.0 euros.

Numéro de mandat : 8138

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Total : 118 540€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 35 380€
Valeur du bien : 112 380€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8211€/an
Fourchette totale : 545€ - 859€/mois
Fourchette annuelle : 6541€ - 10308€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 611,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 947,31€
Coût de l'assurance :10 075,90€
Taxe foncière : 821,13€/an
Soit par mois : 68,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 684,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, réfection du carrelage et de la plomberie
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible - salle de bain correcte mais carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 380 €(737 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:360€
    Carrelage: 6 m² × 60€ = 360€, Baignoire: 1 baignoire × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, Plomberie: 1 installation × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€ = 720€, Main d'œuvre: 240€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 60€ = 720€, Main d'œuvre: 240€ (incluant peinture)
  • Total:18 400€
    Total des travaux
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 211 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 814 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 540 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 821 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 418 €
Revenus locatifs : +8 211 €
Charges déductibles : -40 418 €
Résultat foncier Année 1 : -32 207 €(Déficit de 32 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 038 €/an
Revenus locatifs : +8 211 €
Charges déductibles : -5 038 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 173 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10807.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 211 €40 422 €3 818 €-32 211 €21 400 €10 811 €10 811 €
28 376 €4 939 €3 715 €3 437 €--7 374 €
38 543 €4 832 €3 608 €3 711 €--3 663 €
48 714 €4 722 €3 498 €3 992 €---
58 888 €4 608 €3 384 €4 280 €---
69 066 €4 490 €3 266 €4 576 €---
79 247 €4 369 €3 145 €4 878 €---
89 432 €4 243 €3 019 €5 189 €---
99 621 €4 114 €2 889 €5 507 €---
109 813 €3 980 €2 755 €5 834 €---
1110 010 €3 841 €2 617 €6 169 €---
1210 210 €3 698 €2 474 €6 512 €---
1310 414 €3 550 €2 326 €6 864 €---
1410 622 €3 398 €2 173 €7 225 €---
1510 835 €3 240 €2 016 €7 595 €---
1611 051 €3 077 €1 853 €7 974 €---
1711 272 €2 909 €1 684 €8 364 €---
1811 498 €2 735 €1 511 €8 763 €---
1911 728 €2 555 €1 331 €9 173 €---
2011 962 €2 369 €1 145 €9 593 €---
2112 202 €2 178 €954 €10 024 €---
2212 446 €1 980 €755 €10 466 €---
2312 695 €1 775 €551 €10 920 €---
2412 948 €1 564 €339 €11 385 €---
2513 207 €1 345 €121 €11 862 €---
TOTAL263 011 €120 932 €54 947 €142 080 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 080 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 724 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 724 €-6 420 €+8 144 €
2+1 724 €0 €+1 724 €
3+1 724 €0 €+1 724 €
4+1 724 €+99 €+1 625 €
5+1 724 €+1 284 €+440 €
6+1 724 €+1 373 €+351 €
7+1 724 €+1 464 €+260 €
8+1 724 €+1 557 €+167 €
9+1 724 €+1 652 €+72 €
10+1 724 €+1 750 €-26 €
11+1 724 €+1 851 €-127 €
12+1 724 €+1 954 €-230 €
13+1 724 €+2 059 €-335 €
14+1 724 €+2 167 €-443 €
15+1 724 €+2 278 €-554 €
16+1 724 €+2 392 €-668 €
17+1 724 €+2 509 €-785 €
18+1 724 €+2 629 €-905 €
19+1 724 €+2 752 €-1 028 €
20+1 724 €+2 878 €-1 154 €
21+1 724 €+3 007 €-1 283 €
22+1 724 €+3 140 €-1 416 €
23+1 724 €+3 276 €-1 552 €
24+1 724 €+3 415 €-1 691 €
25+1 724 €+3 559 €-1 835 €
Total+43 100 €+42 624 €+476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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