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Maison à vendre

VilleSées (61)
Surface39m²
Coût Total39 360€
Loyer Annuel3 399€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 897,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence immobilière VIEL IMMOBILIER vous présente cette maison de bourg de 39m² située en plein centre ville de Sées à proximité des commerces et commodités, elle se compose : au rez-de-chaussée : une pièce de vie avec cuisine, une salle d'eau et un toilette. Au premier étage : une chambre. Au deuxième étage : une chambre. Troisième étage : combles potentiellement aménageables. IDEAL INVESTISSEMENT. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Pour tout renseignements, contacter l'agence ou par mail :

Ville : Sées
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61500
Coordonnées : 48.611874, 0.172810
Total : 39 360€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 1 560€
Valeur du bien : 36 560€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 283€/mois
Loyer annuel estimé : 3399€/an
Fourchette totale : 226€ - 355€/mois
Fourchette annuelle : 2715€ - 4256€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 526,79 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 545 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-24 545€ (-41.2%)
Marge achat-revente :20 185€ (33.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :39 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :192,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :11,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 203,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :18 307,13€
Coût de l'assurance :3 444,00€
Taxe foncière : 339,91€/an
Soit par mois : 28,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 283,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 232,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 39 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 560 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:1 560€
    Isolation des combles perdus: 39 m² × 40€/m² = 1560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 1 560€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (1 560€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 283 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 399 €/an
Calcul : 283 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 39 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 138 €/an
Calcul : 11 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 340 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 3 308 €
Revenus locatifs : +3 399 €
Charges déductibles : -3 308 €
Résultat foncier Année 1 : 91 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 1 748 €/an
Revenus locatifs : +3 399 €
Charges déductibles : -1 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 651 €/an
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 399 €3 309 €1 272 €90 €---
23 467 €1 715 €1 237 €1 752 €---
33 536 €1 679 €1 202 €1 857 €---
43 607 €1 643 €1 165 €1 964 €---
53 679 €1 605 €1 127 €2 074 €---
63 753 €1 566 €1 088 €2 187 €---
73 828 €1 525 €1 048 €2 303 €---
83 905 €1 484 €1 006 €2 421 €---
93 983 €1 440 €963 €2 542 €---
104 062 €1 396 €918 €2 667 €---
114 144 €1 350 €872 €2 794 €---
124 226 €1 302 €824 €2 924 €---
134 311 €1 253 €775 €3 058 €---
144 397 €1 202 €724 €3 195 €---
154 485 €1 149 €672 €3 336 €---
164 575 €1 095 €617 €3 480 €---
174 666 €1 039 €561 €3 627 €---
184 760 €981 €503 €3 778 €---
194 855 €921 €444 €3 934 €---
204 952 €859 €382 €4 092 €---
215 051 €796 €318 €4 255 €---
225 152 €730 €252 €4 422 €---
235 255 €661 €184 €4 594 €---
245 360 €591 €113 €4 769 €---
255 467 €518 €40 €4 949 €---
TOTAL108 875 €31 809 €18 307 €77 066 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 399 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +714 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+714 €+27 €+687 €
2+714 €+526 €+188 €
3+714 €+557 €+157 €
4+714 €+589 €+125 €
5+714 €+622 €+92 €
6+714 €+656 €+58 €
7+714 €+691 €+23 €
8+714 €+726 €-12 €
9+714 €+763 €-49 €
10+714 €+800 €-86 €
11+714 €+838 €-124 €
12+714 €+877 €-163 €
13+714 €+917 €-203 €
14+714 €+959 €-245 €
15+714 €+1 001 €-287 €
16+714 €+1 044 €-330 €
17+714 €+1 088 €-374 €
18+714 €+1 134 €-420 €
19+714 €+1 180 €-466 €
20+714 €+1 228 €-514 €
21+714 €+1 277 €-563 €
22+714 €+1 327 €-613 €
23+714 €+1 378 €-664 €
24+714 €+1 431 €-717 €
25+714 €+1 485 €-771 €
Total+17 850 €+23 120 €+-5 270 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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