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Appartement à vendre

VilleVarennes-Vauzelles (58)
Surface57.44m²
Coût Total98 620€
Loyer Annuel5 492€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 500 €
Surface : 57.44 m²
Prix au m² : 983,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, calme, Exposition sud, Interphone

Cet appartement est situé au premier étage d'une résidence calme dans un quartier proche de tous les services et commerces. Il se compose d'un salon avec balcon, d'une cuisine, de deux chambres ainsi que d'une salle de bains et d'un wc. Un garage privatif est à disposition.

« Les infos et risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques » : #/kqm3IR4I

Ville : Varennes-Vauzelles
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58640
Coordonnées : 47.011177, 3.145935
Total : 98 620€
Prix d'acquisition : 56 500€
Travaux : 37 600€
Valeur du bien : 94 100€
Frais de notaire : 4 520€
Coût estimé : 4 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.44m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 458€/mois
Loyer annuel estimé : 5492€/an
Fourchette totale : 365€ - 573€/mois
Fourchette annuelle : 4385€ - 6879€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 6.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 048,78 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 242 €
Prix d'achat :56 500 €
Décote à l'achat :-3 742€ (-6.2%)
Marge achat-revente :-38 378€ (-63.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,45€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 534,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 970,94€
Coût de l'assurance :11 834,40€
Taxe foncière : 549,22€/an
Soit par mois : 45,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 457,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 57.44 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600 €(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (prix moyen pour fenêtres PVC avec pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (plomberie et électricité inclus)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (plomberie et électricité inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (fourniture et pose comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varennes-Vauzelles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 492 €/an
Calcul : 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 620 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 549 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 060 €
Revenus locatifs : +5 492 €
Charges déductibles : -42 060 €
Résultat foncier Année 1 : -36 568 €(Déficit de 36 568 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 168 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 460 €/an
Revenus locatifs : +5 492 €
Charges déductibles : -4 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15168.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 725 €(65% de 56 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 335 €/an
Calcul : 36 725 € × 3,636% = 1 335 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 492 €42 064 €3 441 €-36 571 €21 400 €15 171 €15 171 €
25 602 €4 374 €3 351 €1 228 €--13 943 €
35 714 €4 281 €3 258 €1 433 €--12 510 €
45 828 €4 185 €3 162 €1 644 €--10 866 €
55 945 €4 085 €3 062 €1 860 €--9 006 €
66 064 €3 981 €2 959 €2 082 €--6 924 €
76 185 €3 874 €2 852 €2 311 €--4 613 €
86 309 €3 763 €2 741 €2 545 €--2 067 €
96 435 €3 648 €2 626 €2 787 €---
106 564 €3 529 €2 507 €3 034 €---
116 695 €3 406 €2 383 €3 289 €---
126 829 €3 278 €2 256 €3 550 €---
136 965 €3 146 €2 123 €3 819 €---
147 105 €3 009 €1 986 €4 096 €---
157 247 €2 867 €1 844 €4 380 €---
167 392 €2 720 €1 697 €4 672 €---
177 540 €2 568 €1 545 €4 972 €---
187 690 €2 410 €1 387 €5 281 €---
197 844 €2 246 €1 224 €5 598 €---
208 001 €2 077 €1 054 €5 924 €---
218 161 €1 902 €879 €6 259 €---
228 324 €1 720 €697 €6 604 €---
238 491 €1 532 €509 €6 959 €---
248 661 €1 337 €314 €7 324 €---
258 834 €1 135 €112 €7 699 €---
TOTAL175 915 €113 136 €49 971 €62 780 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 492 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 153 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 153 €-6 420 €+7 573 €
2+1 153 €0 €+1 153 €
3+1 153 €0 €+1 153 €
4+1 153 €0 €+1 153 €
5+1 153 €0 €+1 153 €
6+1 153 €0 €+1 153 €
7+1 153 €0 €+1 153 €
8+1 153 €0 €+1 153 €
9+1 153 €+216 €+937 €
10+1 153 €+910 €+243 €
11+1 153 €+987 €+166 €
12+1 153 €+1 065 €+88 €
13+1 153 €+1 146 €+7 €
14+1 153 €+1 229 €-76 €
15+1 153 €+1 314 €-161 €
16+1 153 €+1 402 €-249 €
17+1 153 €+1 492 €-339 €
18+1 153 €+1 584 €-431 €
19+1 153 €+1 679 €-526 €
20+1 153 €+1 777 €-624 €
21+1 153 €+1 878 €-725 €
22+1 153 €+1 981 €-828 €
23+1 153 €+2 088 €-935 €
24+1 153 €+2 197 €-1 044 €
25+1 153 €+2 310 €-1 157 €
Total+28 825 €+18 834 €+9 991 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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