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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMieussy (74)
Surface260m²
Coût Total572 700€
Loyer Annuel42 902€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 440 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 1 692,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Terrasse, Pas de cave, Non meublé

iad France - Patrice LE GUELLEC vous propose: À vendre – L'art de vivre à la campagne dans une ferme rénovée avec âme Ici, chaque pièce raconte une histoire et respire la sérénité. Cette ferme de 174 m², entièrement rénovée, est bien plus qu'une maison : c'est un lieu de vie où l'authenticité se mêle au confort moderne. Vous n'avez rien à prévoir, si ce n'est d'imaginer vos plus beaux moments en famille ou entre amis.

À l'intérieur, l'espace se fait généreux et accueillant. Des chambres qui invitent au repos, des pièces d'eau élégantes, un bureau pour travailler en toute quiétude… chaque détail a été pensé pour que l'on s'y sente bien, simplement. D'autres surprises sont à découvrir…

À l'extérieur, le charme opère encore : un jardin pour partager des instants conviviaux, une terrasse et un balcon pour profiter du soleil et de la douceur des saisons. Et pour aller plus loin, un garage/atelier spacieux où tout est possible : bricoler, créer, aménager un espace de loisirs Et ce n'est toujours pas fini, profitez de 150 m² de superficie à réinventer selon vos envies : une promesse de nouveaux possibles, à vous d'écrire la suite..

Habitable immédiatement, cette demeure est une invitation à ralentir, à savourer, à vivre pleinement. Un bien rare dans ce secteur, à découvrir sans tarder où elle n'attend que ses nouveaux propriétaires. Laissez-vous séduire par son atmosphère unique et venez la découvrir sans tarder.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 191 et classe CLIMAT C indice 24. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Patrice LE GUELLEC mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de ANNECY sous le numéro 839183860, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Mieussy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74440
Coordonnées : 46.151369, 6.538373
Total : 572 700€
Prix d'acquisition : 440 000€
Travaux : 97 500€
Valeur du bien : 537 500€
Frais de notaire : 35 200€
Coût estimé : 35 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 13.75€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 19.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 3575€/mois
Loyer annuel estimé : 42902€/an
Fourchette totale : 2512€ - 5089€/mois
Fourchette annuelle : 30142€ - 61063€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 491,1 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :1 167 687 €
Prix d'achat :440 000 €
Décote à l'achat :-727 687€ (-62.3%)
Marge achat-revente :594 987€ (50.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :572 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 839,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :167,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 006,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :279 150,71€
Coût de l'assurance :50 111,25€
Taxe foncière : 4 290,20€/an
Soit par mois : 357,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 575,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 364,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain d'1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 260 m²)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain d'1 classe
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour pour confort et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour confort et fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'apparence
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'apparence

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 500 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:19 500€
    Isolation combles: 260 m² × 75€/m² = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:28 800€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 900€ = 28800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mieussy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 60 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 902 €/an
Calcul : 3 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 572 700 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 004 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 290 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 076 €
Revenus locatifs : +42 902 €
Charges déductibles : -123 076 €
Résultat foncier Année 1 : -80 174 €(Déficit de 80 174 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 774 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 576 €/an
Revenus locatifs : +42 902 €
Charges déductibles : -25 576 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 326 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58773.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 440 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 286 000 €(65% de 440 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 400 €/an
Calcul : 286 000 € × 3,636% = 10 400 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 902 €123 094 €19 300 €-80 192 €21 400 €58 792 €58 792 €
243 760 €25 082 €18 788 €18 678 €--40 115 €
344 635 €24 553 €18 258 €20 082 €--20 033 €
445 528 €24 005 €17 711 €21 523 €---
546 438 €23 438 €17 144 €23 000 €---
647 367 €22 852 €16 557 €24 515 €---
748 315 €22 245 €15 951 €26 069 €---
849 281 €21 617 €15 323 €27 663 €---
950 266 €20 968 €14 673 €29 299 €---
1051 272 €20 296 €14 001 €30 976 €---
1152 297 €19 601 €13 306 €32 697 €---
1253 343 €18 881 €12 587 €34 462 €---
1354 410 €18 137 €11 842 €36 273 €---
1455 498 €17 367 €11 072 €38 131 €---
1556 608 €16 570 €10 276 €40 038 €---
1657 740 €15 746 €9 451 €41 995 €---
1758 895 €14 893 €8 598 €44 002 €---
1860 073 €14 011 €7 716 €46 063 €---
1961 275 €13 098 €6 803 €48 177 €---
2062 500 €12 153 €5 858 €50 347 €---
2163 750 €11 176 €4 881 €52 574 €---
2265 025 €10 164 €3 870 €54 861 €---
2366 326 €9 118 €2 824 €57 207 €---
2467 652 €8 036 €1 741 €59 616 €---
2569 005 €6 916 €621 €62 089 €---
TOTAL1 374 163 €534 017 €279 151 €840 146 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 840 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 902 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 009 €-6 420 €+15 429 €
2+9 009 €0 €+9 009 €
3+9 009 €0 €+9 009 €
4+9 009 €+447 €+8 562 €
5+9 009 €+6 900 €+2 109 €
6+9 009 €+7 355 €+1 654 €
7+9 009 €+7 821 €+1 188 €
8+9 009 €+8 299 €+710 €
9+9 009 €+8 790 €+219 €
10+9 009 €+9 293 €-284 €
11+9 009 €+9 809 €-800 €
12+9 009 €+10 339 €-1 330 €
13+9 009 €+10 882 €-1 873 €
14+9 009 €+11 439 €-2 430 €
15+9 009 €+12 011 €-3 002 €
16+9 009 €+12 598 €-3 589 €
17+9 009 €+13 201 €-4 192 €
18+9 009 €+13 819 €-4 810 €
19+9 009 €+14 453 €-5 444 €
20+9 009 €+15 104 €-6 095 €
21+9 009 €+15 772 €-6 763 €
22+9 009 €+16 458 €-7 449 €
23+9 009 €+17 162 €-8 153 €
24+9 009 €+17 885 €-8 876 €
25+9 009 €+18 627 €-9 618 €
Total+225 225 €+252 044 €+-26 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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