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Maison à vendre

VilleDollon (72)
Surface126.17m²
Coût Total165 668€
Loyer Annuel10 872€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 126.17 m²
Prix au m² : 768,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 13 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Pas de cave, Non meublé

Située dans le charmant village de Dollon, découvrez cette spacieuse maison familiale.

Rez-de-chaussée :

Entrée

Salle de bains

WC indépendant

Cuisine aménagée

Salon et séjour lumineux

À l'étage :

4 belles chambres

Seconde salle de bains avec WC

Les plus :

Grand garage avec porte motorisée

Cave avec chaufferie

Bien raccordé au tout-à-l'égout

Chauffage au fioul Jardin attenant de 172m2.

Emplacement à proximité des commodités locales.

Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien !

Ville : Dollon
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72390
Coordonnées : 48.035306, 0.594960
Total : 165 668€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 60 908€
Valeur du bien : 157 908€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126.17m²
Loyer prédit : 7.18€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 8.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10872€/an
Fourchette totale : 738€ - 1113€/mois
Fourchette annuelle : 8853€ - 13350€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 029,97 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 951 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-32 951€ (-25.4%)
Marge achat-revente :-35 717€ (-27.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 668€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :816,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :48,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 864,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 163,62€
Coût de l'assurance :14 495,95€
Taxe foncière : 1 087,17€/an
Soit par mois : 90,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 905,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126.17 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 126.17 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais avec des éléments un peu datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 908 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 808€
    Isolation des combles perdus: 126.17 m² × 50€/m² = 6308€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Remplacement 16 fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1200€/fenêtre = 19200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant 60 m²: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dollon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 508€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 872 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 668 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 087 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 908 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 054 €
Revenus locatifs : +10 872 €
Charges déductibles : -68 054 €
Résultat foncier Année 1 : -57 182 €(Déficit de 57 182 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 782 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 146 €/an
Revenus locatifs : +10 872 €
Charges déductibles : -7 146 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35782.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 872 €68 059 €5 484 €-57 187 €21 400 €35 787 €35 787 €
211 089 €7 005 €5 338 €4 085 €--31 703 €
311 311 €6 853 €5 186 €4 458 €--27 245 €
411 537 €6 696 €5 029 €4 841 €--22 404 €
511 768 €6 534 €4 867 €5 234 €--17 170 €
612 003 €6 367 €4 700 €5 637 €--11 533 €
712 243 €6 193 €4 526 €6 050 €--5 483 €
812 488 €6 014 €4 347 €6 474 €---
912 738 €5 829 €4 162 €6 909 €---
1012 993 €5 637 €3 970 €7 355 €---
1113 253 €5 439 €3 772 €7 813 €---
1213 518 €5 234 €3 567 €8 283 €---
1313 788 €5 023 €3 356 €8 765 €---
1414 064 €4 804 €3 136 €9 260 €---
1514 345 €4 577 €2 910 €9 768 €---
1614 632 €4 343 €2 676 €10 289 €---
1714 925 €4 101 €2 434 €10 824 €---
1815 223 €3 850 €2 183 €11 373 €---
1915 528 €3 592 €1 925 €11 936 €---
2015 838 €3 324 €1 657 €12 514 €---
2116 155 €3 047 €1 380 €13 108 €---
2216 478 €2 761 €1 094 €13 717 €---
2316 807 €2 465 €798 €14 343 €---
2417 144 €2 159 €492 €14 985 €---
2517 487 €1 842 €175 €15 644 €---
TOTAL348 225 €181 747 €79 164 €166 478 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 872 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 283 €-6 420 €+8 703 €
2+2 283 €0 €+2 283 €
3+2 283 €0 €+2 283 €
4+2 283 €0 €+2 283 €
5+2 283 €0 €+2 283 €
6+2 283 €0 €+2 283 €
7+2 283 €0 €+2 283 €
8+2 283 €+297 €+1 986 €
9+2 283 €+2 073 €+210 €
10+2 283 €+2 207 €+76 €
11+2 283 €+2 344 €-61 €
12+2 283 €+2 485 €-202 €
13+2 283 €+2 630 €-347 €
14+2 283 €+2 778 €-495 €
15+2 283 €+2 930 €-647 €
16+2 283 €+3 087 €-804 €
17+2 283 €+3 247 €-964 €
18+2 283 €+3 412 €-1 129 €
19+2 283 €+3 581 €-1 298 €
20+2 283 €+3 754 €-1 471 €
21+2 283 €+3 932 €-1 649 €
22+2 283 €+4 115 €-1 832 €
23+2 283 €+4 303 €-2 020 €
24+2 283 €+4 495 €-2 212 €
25+2 283 €+4 693 €-2 410 €
Total+57 075 €+49 943 €+7 132 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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