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Seyne centre, appartement type 2 actuellement loué

Bien expiré
VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface27.85m²
Coût Total91 450€
Loyer Annuel5 477€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 50 000 €
Surface : 27.85 m²
Prix au m² : 1 795,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

La seyne sur mer, dans le centre ancien, a proximité immédiate de toutes commodités a pieds, ainsi que du port et de l'embarcadère, appartement de type 2 de 28 m2 environ, composé d'un coin cuisine, pièce de vie donnant sur balcon, 1 chambre, salle d'eau avec WC. L'appartement est actuellement loué 400 euros par mois hors charges.

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.102367, 5.878847
Total : 91 450€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 37 450€
Valeur du bien : 87 450€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27.85m²
Loyer prédit : 16.39€/m²/mois
Fourchette : 12.63€ - 21.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 456€/mois
Loyer annuel estimé : 5477€/an
Fourchette totale : 352€ - 592€/mois
Fourchette annuelle : 4222€ - 7105€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 478,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 136,76€
Coût de l'assurance :8 001,88€
Taxe foncière : 547,68€/an
Soit par mois : 45,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 456,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 524,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 436 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27.85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste avec carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres en désordre avec murs nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 9 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 450 €(1 345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (6 m²) × 2000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (4 m²) × 2000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€ = 1320€, Peinture murs: 22 m² × 30€ = 660€, Main d'œuvre: 1020€
  • Salon:450€
    Peinture murs et plafonds: 9 m² × 50€ = 450€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 456 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 477 €/an
Calcul : 456 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 450 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 548 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 369 €
Revenus locatifs : +5 477 €
Charges déductibles : -41 369 €
Résultat foncier Année 1 : -35 893 €(Déficit de 35 893 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 493 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 919 €/an
Revenus locatifs : +5 477 €
Charges déductibles : -3 919 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 557 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14492.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 477 €41 372 €3 055 €-35 895 €21 400 €14 495 €14 495 €
25 586 €3 841 €2 973 €1 745 €--12 750 €
35 698 €3 757 €2 889 €1 941 €--10 809 €
45 812 €3 670 €2 802 €2 142 €--8 667 €
55 928 €3 580 €2 712 €2 348 €--6 318 €
66 047 €3 487 €2 619 €2 560 €--3 758 €
76 168 €3 391 €2 523 €2 777 €--981 €
86 291 €3 291 €2 423 €3 000 €---
96 417 €3 188 €2 320 €3 229 €---
106 545 €3 081 €2 214 €3 464 €---
116 676 €2 971 €2 103 €3 705 €---
126 810 €2 857 €1 989 €3 952 €---
136 946 €2 739 €1 872 €4 207 €---
147 085 €2 617 €1 750 €4 467 €---
157 227 €2 491 €1 624 €4 735 €---
167 371 €2 361 €1 493 €5 010 €---
177 518 €2 226 €1 358 €5 293 €---
187 669 €2 086 €1 219 €5 582 €---
197 822 €1 942 €1 074 €5 880 €---
207 979 €1 793 €925 €6 186 €---
218 138 €1 638 €771 €6 500 €---
228 301 €1 479 €611 €6 822 €---
238 467 €1 313 €446 €7 154 €---
248 636 €1 143 €275 €7 494 €---
258 809 €966 €98 €7 843 €---
TOTAL175 424 €103 281 €44 137 €72 143 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 477 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 150 €-6 420 €+7 570 €
2+1 150 €0 €+1 150 €
3+1 150 €0 €+1 150 €
4+1 150 €0 €+1 150 €
5+1 150 €0 €+1 150 €
6+1 150 €0 €+1 150 €
7+1 150 €0 €+1 150 €
8+1 150 €+606 €+544 €
9+1 150 €+969 €+181 €
10+1 150 €+1 039 €+111 €
11+1 150 €+1 111 €+39 €
12+1 150 €+1 186 €-36 €
13+1 150 €+1 262 €-112 €
14+1 150 €+1 340 €-190 €
15+1 150 €+1 421 €-271 €
16+1 150 €+1 503 €-353 €
17+1 150 €+1 588 €-438 €
18+1 150 €+1 675 €-525 €
19+1 150 €+1 764 €-614 €
20+1 150 €+1 856 €-706 €
21+1 150 €+1 950 €-800 €
22+1 150 €+2 047 €-897 €
23+1 150 €+2 146 €-996 €
24+1 150 €+2 248 €-1 098 €
25+1 150 €+2 353 €-1 203 €
Total+28 750 €+21 643 €+7 107 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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