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Achat villa

Bien expiré
VilleThouars (79)
Surface448
Coût Total423 500
Loyer Annuel38 012
Rentabilité8.98%
Cashflow/mois+607
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 325 000 €
Surface : 448 m²
Prix au m² : 725,45 €/m²
Chambres : 12
Pièces : 18
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 448 m², 18 Pièces, 12 Chambres, Année de construction 1960, Adapté PMR, 2 Salles de bain, 4 Salles d'eau, Chauffage individuel électrique, Cuisine américaine équipée, Salle de séjour : 65 m², 1 Box, 6 Parkings, Jardin, Terrain de 17696 m², Calme

 À Thouars, citée historique à moins d'une heure de Saumur, Angers, Poitiers, Niort, découvrez cette propriété d’exception, de 450m2, nichée dans le calme, sur un terrain de 17 000 m², avec vue sur la vallée du Thouet. Composée de 12 chambres, deux pièces de séjour (dont une de 65 m² avec véranda), deux cuisines, deux salles de bains, quatre salles d’eau, un garage, une arrière-cuisine, une buanderie et une salle de cinéma, ce lieu de vie est idéal pour de multiples usages. Aménageable en gites et/ou chambres d’hôtes, centre d’hébergement pour enfants, coliving pour personnes âgées ou espace de travail, cette maison rare offre une flexibilité unique, dans un cadre paisible. Belle oportunité à visiter rapidement.

Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Total : 423 500
Prix d'acquisition : 325 000
Travaux : 72 500
Valeur du bien : 397 500
Frais de notaire : 26 000
Coût estimé : 26 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 448
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 3168€/mois
Loyer annuel estimé : 38012€/an
Fourchette totale : 2561€ - 3919€/mois
Fourchette annuelle : 30729€ - 47022€/an
Rentabilité brute :8.98%
Fourchette de rentabilité :7.26% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :423 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 120,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :123,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 243,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 542,25
Coût de l'assurance :37 056,25
Taxe foncière : 3 801,22€/an
Soit par mois : 316,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 167,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 560,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :607,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 448 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 56 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles de bain + 4 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres.
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salon/Pièces de vieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon et la salle à manger.
Quantité: 2 pièces (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 500(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 200
    Fenêtres double vitrage: 56 fenêtres × 200€/fenêtre = 11200€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 salles (2 salles de bain + 4 salles d'eau) × 2667€ = 16000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 600
    Rénovation lourde chambres: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (installation incluse)
  • Salon/Pièces de vie:2 200
    Peinture murs/plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thouars (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 168 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 012 €/an
Calcul : 3 168 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 423 500 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 482 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 801 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 420
Revenus locatifs : +38 012
Charges déductibles : -92 420
Résultat foncier Année 1 : -54 408(Déficit de 54 408 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 008
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 920 €/an
Revenus locatifs : +38 012
Charges déductibles : -19 920
Résultat foncier Années 2+ : 18 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33007.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 325 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 211 250(65% de 325 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 682 €/an
Calcul : 211 250 € × 3,636% = 7 682
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 01292 43414 650-54 42221 400 €33 022 €33 022 €
238 77219 55014 26719 222--13 799 €
339 54819 15313 86920 395---
440 33918 74113 45821 598---
541 14618 31513 03122 831---
641 96917 87312 59024 095---
742 80817 41612 13325 392---
843 66416 94311 66026 721---
944 53716 45311 16928 085---
1045 42815 94510 66229 483---
1146 33715 42010 13630 917---
1247 26314 8759 59232 388---
1348 20914 3119 02833 897---
1449 17313 7288 44435 445---
1550 15613 1237 84037 033---
1651 15912 4977 21438 662---
1752 18311 8496 56540 334---
1853 22611 1775 89442 049---
1954 29110 4825 19943 809---
2055 3779 7624 47945 615---
2156 4849 0163 73347 468---
2257 6148 2442 96149 370---
2358 7667 4452 16151 321---
2459 9416 6171 33353 325---
2561 1405 75947655 381---
TOTAL1 217 543417 129212 542800 41421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 800 414
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 012 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 983 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 983-6 420+14 403
2+7 9830+7 983
3+7 983+1 979+6 004
4+7 983+6 479+1 504
5+7 983+6 849+1 134
6+7 983+7 229+754
7+7 983+7 617+366
8+7 983+8 016-33
9+7 983+8 425-442
10+7 983+8 845-862
11+7 983+9 275-1 292
12+7 983+9 716-1 733
13+7 983+10 169-2 186
14+7 983+10 634-2 651
15+7 983+11 110-3 127
16+7 983+11 599-3 616
17+7 983+12 100-4 117
18+7 983+12 615-4 632
19+7 983+13 143-5 160
20+7 983+13 684-5 701
21+7 983+14 240-6 257
22+7 983+14 811-6 828
23+7 983+15 396-7 413
24+7 983+15 997-8 014
25+7 983+16 614-8 631
Total+199 575+240 124+-40 549
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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