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Appartement à vendre

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface80m²
Coût Total165 312€
Loyer Annuel9 580€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 411,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Exposition sud, Pas de balcon

BRETAGNE - CÔTES D'ARMOR - SAINT-BRIEUC Votre agence de proximité EXPERIENCE IMMOBILIER a le plaisir de vous présenter en exclusivité ce nouveau bien situé sur la commune de SAINT-BRIEUC. Idéalement situé en plein centre-ville de Saint-Brieuc, cet appartement traversant, niché au dernier étage d'une petite copropriété avec ascenseur, offre un cadre de vie lumineux et agréable. Il comprend une cuisine fonctionnelle, un salon-séjour, trois chambres confortables, une salle de bains, ainsi que des WC séparés. Une cave vient compléter ce bien, offrant un espace de rangement supplémentaire. Idéal pour un couple, une petite famille ou un investisseur, cet appartement allie praticité et potentiel. Cet appartement vous plaît ? Alors, n'attendez plus pour nous contacter afin d'organiser une visite. EXPERIENCE IMMOBILIER, la clé de votre projet ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.517978, -2.764982
Total : 165 312€
Prix d'acquisition : 112 900€
Travaux : 43 380€
Valeur du bien : 156 280€
Frais de notaire : 9 032€
Coût estimé : 9 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9580€/an
Fourchette totale : 633€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7597€ - 12081€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 864,41 €/m²
Basé sur :463 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 153 €
Prix d'achat :112 900 €
Décote à l'achat :-36 253€ (-24.3%)
Marge achat-revente :-16 159€ (-10.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 312€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 855,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 889,95€
Coût de l'assurance :14 464,80€
Taxe foncière : 958,04€/an
Soit par mois : 79,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 935,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 380 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:12 480€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2080€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Rafraîchissement:400€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 580 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 336 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 312 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 579 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 958 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 252 €
Revenus locatifs : +9 580 €
Charges déductibles : -50 252 €
Résultat foncier Année 1 : -40 672 €(Déficit de 40 672 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 272 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 872 €/an
Revenus locatifs : +9 580 €
Charges déductibles : -6 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 708 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19271.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 385 €(65% de 112 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 669 €/an
Calcul : 73 385 € × 3,636% = 2 669 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 580 €50 258 €5 341 €-40 677 €21 400 €19 277 €19 277 €
29 772 €6 733 €5 197 €3 039 €--16 238 €
39 967 €6 584 €5 048 €3 383 €--12 855 €
410 167 €6 430 €4 893 €3 737 €--9 119 €
510 370 €6 271 €4 734 €4 099 €--5 019 €
610 578 €6 107 €4 570 €4 471 €--549 €
710 789 €5 937 €4 400 €4 852 €---
811 005 €5 761 €4 224 €5 244 €---
911 225 €5 580 €4 043 €5 645 €---
1011 449 €5 392 €3 856 €6 057 €---
1111 678 €5 199 €3 662 €6 480 €---
1211 912 €4 999 €3 462 €6 913 €---
1312 150 €4 792 €3 255 €7 358 €---
1412 393 €4 579 €3 042 €7 815 €---
1512 641 €4 358 €2 821 €8 283 €---
1612 894 €4 130 €2 593 €8 764 €---
1713 152 €3 894 €2 358 €9 257 €---
1813 415 €3 651 €2 115 €9 764 €---
1913 683 €3 400 €1 863 €10 283 €---
2013 957 €3 140 €1 603 €10 817 €---
2114 236 €2 872 €1 335 €11 364 €---
2214 521 €2 594 €1 058 €11 926 €---
2314 811 €2 308 €771 €12 503 €---
2415 107 €2 012 €475 €13 095 €---
2515 409 €1 706 €169 €13 703 €---
TOTAL306 862 €158 686 €76 890 €148 176 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 176 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 012 €-6 420 €+8 432 €
2+2 012 €0 €+2 012 €
3+2 012 €0 €+2 012 €
4+2 012 €0 €+2 012 €
5+2 012 €0 €+2 012 €
6+2 012 €0 €+2 012 €
7+2 012 €+1 291 €+721 €
8+2 012 €+1 573 €+439 €
9+2 012 €+1 694 €+318 €
10+2 012 €+1 817 €+195 €
11+2 012 €+1 944 €+68 €
12+2 012 €+2 074 €-62 €
13+2 012 €+2 207 €-195 €
14+2 012 €+2 344 €-332 €
15+2 012 €+2 485 €-473 €
16+2 012 €+2 629 €-617 €
17+2 012 €+2 777 €-765 €
18+2 012 €+2 929 €-917 €
19+2 012 €+3 085 €-1 073 €
20+2 012 €+3 245 €-1 233 €
21+2 012 €+3 409 €-1 397 €
22+2 012 €+3 578 €-1 566 €
23+2 012 €+3 751 €-1 739 €
24+2 012 €+3 929 €-1 917 €
25+2 012 €+4 111 €-2 099 €
Total+50 300 €+44 453 €+5 847 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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