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Immeuble 188 m² Saint Jean D Angely

Bien expiré
VilleSaint-Jean-d'Angély (17)
Surface188m²
Coût Total164 632€
Loyer Annuel24 326€
Rentabilité14.78%
Cashflow/mois+965€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 400 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 746,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble en centre-ville de St Jean d'Angély composé de 4 logements : 2 x T3, d'un T2 au deuxième et dernier étage type Loft et d'un studio (refait à neuf) loué sur cour 270€HC. Idéal investisseur. La toiture du studio est remaniée. Les appartements nécessitent quelques travaux de rénovation (peintures/plomberie/vmc). Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 8%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 125-5353 Date de réalisation du diagnostic : 20/11/2025 Prix hors honoraires : 130 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 320 € et 8 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Jean-d'Angély
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.928405, -0.522948
Total : 164 632€
Prix d'acquisition : 140 400€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 153 400€
Frais de notaire : 11 232€
Coût estimé : 11 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 2027€/mois
Loyer annuel estimé : 24326€/an
Fourchette totale : 1633€ - 2517€/mois
Fourchette annuelle : 19595€ - 30198€/an
Rentabilité brute :14.78%
Fourchette de rentabilité :11.90% - 18.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 632€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :810,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :49,39€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 859,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 406,15€
Coût de l'assurance :14 816,88€
Taxe foncière : 2 432,58€/an
Soit par mois : 202,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 027,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :964,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe G

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE G - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur 188 m²)
Raison: DPE G - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE G - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (estimation 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(69 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 326 €/an
Calcul : 2 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 428 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 632 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 433 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 453 €
Revenus locatifs : +24 326 €
Charges déductibles : -21 453 €
Résultat foncier Année 1 : 2 872 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 453 €/an
Revenus locatifs : +24 326 €
Charges déductibles : -8 453 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 872 €/an
Prix d'achat du bien : 140 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 260 €(65% de 140 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 319 €/an
Calcul : 91 260 € × 3,636% = 3 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 326 €21 459 €5 433 €2 867 €---
224 812 €8 313 €5 288 €16 499 €---
325 309 €8 163 €5 138 €17 146 €---
425 815 €8 007 €4 982 €17 807 €---
526 331 €7 847 €4 821 €18 484 €---
626 858 €7 681 €4 655 €19 177 €---
727 395 €7 509 €4 483 €19 886 €---
827 943 €7 331 €4 306 €20 612 €---
928 502 €7 147 €4 122 €21 354 €---
1029 072 €6 957 €3 932 €22 114 €---
1129 653 €6 761 €3 736 €22 892 €---
1230 246 €6 558 €3 533 €23 688 €---
1330 851 €6 348 €3 323 €24 503 €---
1431 468 €6 131 €3 106 €25 337 €---
1532 097 €5 907 €2 882 €26 191 €---
1632 739 €5 675 €2 650 €27 065 €---
1733 394 €5 435 €2 410 €27 959 €---
1834 062 €5 187 €2 162 €28 875 €---
1934 743 €4 931 €1 905 €29 813 €---
2035 438 €4 665 €1 640 €30 773 €---
2136 147 €4 391 €1 366 €31 756 €---
2236 870 €4 108 €1 083 €32 762 €---
2337 607 €3 815 €790 €33 792 €---
2438 359 €3 512 €487 €34 847 €---
2539 127 €3 199 €174 €35 928 €---
TOTAL779 164 €167 038 €78 406 €612 127 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 612 127 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 326 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 108 €+860 €+4 248 €
2+5 108 €+4 950 €+158 €
3+5 108 €+5 144 €-36 €
4+5 108 €+5 342 €-234 €
5+5 108 €+5 545 €-437 €
6+5 108 €+5 753 €-645 €
7+5 108 €+5 966 €-858 €
8+5 108 €+6 184 €-1 076 €
9+5 108 €+6 406 €-1 298 €
10+5 108 €+6 634 €-1 526 €
11+5 108 €+6 868 €-1 760 €
12+5 108 €+7 106 €-1 998 €
13+5 108 €+7 351 €-2 243 €
14+5 108 €+7 601 €-2 493 €
15+5 108 €+7 857 €-2 749 €
16+5 108 €+8 119 €-3 011 €
17+5 108 €+8 388 €-3 280 €
18+5 108 €+8 663 €-3 555 €
19+5 108 €+8 944 €-3 836 €
20+5 108 €+9 232 €-4 124 €
21+5 108 €+9 527 €-4 419 €
22+5 108 €+9 829 €-4 721 €
23+5 108 €+10 138 €-5 030 €
24+5 108 €+10 454 €-5 346 €
25+5 108 €+10 778 €-5 670 €
Total+127 700 €+183 638 €+-55 938 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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