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Yzeure - appartement de type F3 59,14 m2 proche de toutes commodités

VilleYzeure (03)
Surface59m²
Coût Total101 980€
Loyer Annuel8 209€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 118,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BAISSE DE PRIX POUR CET APPARTEMENT, idéal investisseurs.Découvrez cet agréable appartement situé dans la résidence Le Régent à Yzeure, au 1er étage, proche de toutes les commodités : gare, commerces, écoles, transports en commun…Il se compose de :- Une entrée avec rangements, Une cuisine indépendante, Une salle de bains, Un WC séparé, Une pièce de vie lumineuse donnant sur un balcon, Deux chambres spacieusesCet appartement comprend également une cave et un stationnement privatif.Le mode de chauffage est collectif au gaz avec répartition individuelle.Le bien est actuellement loué, idéal pour un investisseur souhaitant un rendement locatif immédiat.Le bail a été signé le 28/10/2016, le loyer hors charges est de 447,70 € à ce jour.

Ville : Yzeure
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03400
Total : 101 980€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 30 700€
Valeur du bien : 96 700€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 11.60€/m²/mois
Fourchette : 9.54€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8209€/an
Fourchette totale : 563€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 6757€ - 9974€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 249,14 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :73 699 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-7 699€ (-10.4%)
Marge achat-revente :-28 281€ (-38.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 541,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 673,46€
Coût de l'assurance :8 923,25€
Taxe foncière : 820,95€/an
Soit par mois : 68,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 684,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant, tel qu'une chaudière à gaz à condensation, pour remplacer le chauffage collectif au gaz actuel.
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peinture propre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 700 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (fourniture + pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (fourniture + pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (fourniture + pose)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yzeure (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 209 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 980 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 821 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 433 €
Revenus locatifs : +8 209 €
Charges déductibles : -35 433 €
Résultat foncier Année 1 : -27 223 €(Déficit de 27 223 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 823 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 733 €/an
Revenus locatifs : +8 209 €
Charges déductibles : -4 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 477 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5823.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 209 €35 436 €3 558 €-27 227 €21 400 €5 827 €5 827 €
28 374 €4 643 €3 465 €3 730 €--2 096 €
38 541 €4 547 €3 369 €3 994 €---
48 712 €4 448 €3 270 €4 264 €---
58 886 €4 344 €3 166 €4 542 €---
69 064 €4 237 €3 060 €4 827 €---
79 245 €4 127 €2 949 €5 119 €---
89 430 €4 012 €2 834 €5 418 €---
99 619 €3 893 €2 715 €5 726 €---
109 811 €3 770 €2 592 €6 041 €---
1110 007 €3 643 €2 465 €6 365 €---
1210 207 €3 510 €2 333 €6 697 €---
1310 412 €3 374 €2 196 €7 038 €---
1410 620 €3 232 €2 054 €7 388 €---
1510 832 €3 085 €1 907 €7 747 €---
1611 049 €2 933 €1 755 €8 116 €---
1711 270 €2 776 €1 598 €8 494 €---
1811 495 €2 612 €1 434 €8 883 €---
1911 725 €2 443 €1 265 €9 282 €---
2011 960 €2 268 €1 090 €9 691 €---
2112 199 €2 087 €909 €10 112 €---
2212 443 €1 899 €721 €10 544 €---
2312 692 €1 704 €526 €10 987 €---
2412 946 €1 503 €325 €11 443 €---
2513 204 €1 294 €116 €11 911 €---
TOTAL262 953 €111 820 €51 673 €151 132 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 132 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 724 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 724 €-6 420 €+8 144 €
2+1 724 €0 €+1 724 €
3+1 724 €+569 €+1 155 €
4+1 724 €+1 279 €+445 €
5+1 724 €+1 363 €+361 €
6+1 724 €+1 448 €+276 €
7+1 724 €+1 536 €+188 €
8+1 724 €+1 625 €+99 €
9+1 724 €+1 718 €+6 €
10+1 724 €+1 812 €-88 €
11+1 724 €+1 909 €-185 €
12+1 724 €+2 009 €-285 €
13+1 724 €+2 111 €-387 €
14+1 724 €+2 216 €-492 €
15+1 724 €+2 324 €-600 €
16+1 724 €+2 435 €-711 €
17+1 724 €+2 548 €-824 €
18+1 724 €+2 665 €-941 €
19+1 724 €+2 785 €-1 061 €
20+1 724 €+2 907 €-1 183 €
21+1 724 €+3 034 €-1 310 €
22+1 724 €+3 163 €-1 439 €
23+1 724 €+3 296 €-1 572 €
24+1 724 €+3 433 €-1 709 €
25+1 724 €+3 573 €-1 849 €
Total+43 100 €+45 340 €+-2 240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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