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HAUTE-VIENNE ? Maison de village entièrement rénovée et prête à emménager.

VilleArnac-la-Poste (87)
Surface59
Coût Total95 380
Loyer Annuel4 395
Rentabilité4.61%
Cashflow/mois-176
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 745,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Jardin

Située au coeur du charmant village de Arnac-la-Poste, dans le département de la Haute-Vienne, cette agréable maison de village mitoyenne, entièrement rénovée avec goût, n'attend plus que ses nouveaux propriétaires. Idéale comme pied-à-terre, résidence secondaire ou investissement locatif saisonnier, elle bénéficie d'un emplacement privilégié dans une région touristique prisée des amoureux de la nature, offrant de nombreuses possibilités de randonnées, de cyclisme et de pêche. La maison comprend au rez-de-chaussée une pièce de vie lumineuse faisant office de salon/salle à manger ainsi qu'une cuisine. Le premier étage dessert une chambre et une salle de bains, tandis que le deuxième étage accueille une seconde chambre mansardée pleine de charme. À l'extérieur, vous profiterez d'un ravissant jardin/cour clos de murs en pierre d'environ 50 m² réparti sur deux niveaux, véritable cocon ensoleillé et à l'abri des regards, complété par une dépendance de rangement. La propriété est raccordée au tout-à-l'égout, dispose d'un chauffage électrique ainsi que d'une toiture en bon état. Vendue entièrement meublée, cette maison constitue une opportunité rare pour une installation immédiate sans travaux. À visiter sans tarder. (15.79 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/381111.pdf

Ville : Arnac-la-Poste
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87160
Coordonnées : 46.266086, 1.374360
Total : 95 380
Prix d'acquisition : 44 000
Travaux : 47 860
Valeur du bien : 91 860
Frais de notaire : 3 520
Coût estimé : 3 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 366€/mois
Loyer annuel estimé : 4395€/an
Fourchette totale : 290€ - 463€/mois
Fourchette annuelle : 3476€ - 5557€/an
Rentabilité brute :4.61%
Fourchette de rentabilité :3.64% - 5.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :524,63 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :30 953
Prix d'achat :44 000
Décote à l'achat :+13 047 (+42.2%)
Marge achat-revente :-64 427€ (-208.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 505,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 868,43
Coût de l'assurance :8 345,75
Taxe foncière : 439,49€/an
Soit par mois : 36,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 366,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 541,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 860(811 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 366 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 395 €/an
Calcul : 366 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 380 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 439 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 930
Revenus locatifs : +4 395
Charges déductibles : -51 930
Résultat foncier Année 1 : -47 535(Déficit de 47 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 135
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 070 €/an
Revenus locatifs : +4 395
Charges déductibles : -4 070
Résultat foncier Années 2+ : 325 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26134.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 39551 9333 300-47 53821 400 €26 138 €26 138 €
24 4833 9863 213496--25 642 €
34 5723 8973 124676--24 966 €
44 6643 8043 031860--24 106 €
54 7573 7082 9351 049--23 057 €
64 8523 6092 8351 244--21 814 €
74 9493 5062 7331 444--20 370 €
85 0483 3992 6261 649--18 721 €
95 1493 2892 5161 860--16 861 €
105 2523 1752 4012 078--14 783 €
115 3573 0562 2832 301--12 482 €
125 4652 9342 1602 531---
135 5742 8072 0332 767---
145 6852 6751 9023 010---
155 7992 5391 7663 260---
165 9152 3981 6253 517---
176 0332 2521 4793 781---
186 1542 1011 3274 053---
196 2771 9441 1714 333---
206 4031 7821 0094 621---
216 5311 6148414 917---
226 6611 4406675 221---
236 7941 2604875 534---
246 9301 0743005 857---
257 0698801076 188---
TOTAL140 771115 06147 86825 70921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 709
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+923-6 420+7 343
2+9230+923
3+9230+923
4+9230+923
5+9230+923
6+9230+923
7+9230+923
8+9230+923
9+9230+923
10+9230+923
11+9230+923
12+923+759+164
13+923+830+93
14+923+903+20
15+923+978-55
16+923+1 055-132
17+923+1 134-211
18+923+1 216-293
19+923+1 300-377
20+923+1 386-463
21+923+1 475-552
22+923+1 566-643
23+923+1 660-737
24+923+1 757-834
25+923+1 857-934
Total+23 075+11 457+11 618
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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