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Digne, maison avec 2 appartements a renover + terrain

VilleDigne-les-Bains (04)
Surface69m²
Coût Total127 200€
Loyer Annuel8 817€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 123,19 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

DIGNE LES BAINS, QUARTIER DES SIYES, petite maison mitoyenne sur un côté et sur 3 niveaux à rénover. Le bien comporte 2 appartements de type 2 dont 1 loué. Des caves et un terrain attenant. Idéal investisseur à voir très très vite. Attention des travaux sont à prévoir.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 342 € et 1 816 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.147617, 6.247173
Total : 127 200€
Prix d'acquisition : 77 500€
Travaux : 43 500€
Valeur du bien : 121 000€
Frais de notaire : 6 200€
Coût estimé : 6 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 14.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 735€/mois
Loyer annuel estimé : 8817€/an
Fourchette totale : 549€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 6586€ - 11803€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 014,46 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :138 997 €
Prix d'achat :77 500 €
Décote à l'achat :-61 497€ (-44.2%)
Marge achat-revente :11 797€ (8.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 658,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 163,29€
Coût de l'assurance :11 130,00€
Taxe foncière : 881,71€/an
Soit par mois : 73,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 734,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 731,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs, peinture et amélioration de l'éclairage
Quantité: 15 m² de murs
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs fissurés et finitions usées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4 m² de carrelage × 600€ = 2400€, Ensemble sanitaire: 1 × 1600€ = 1600€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rénovation:800€
    Peinture murs: 15 m² × 40€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 817 €/an
Calcul : 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 106 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 882 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 932 €
Revenus locatifs : +8 817 €
Charges déductibles : -48 932 €
Résultat foncier Année 1 : -40 115 €(Déficit de 40 115 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 715 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 432 €/an
Revenus locatifs : +8 817 €
Charges déductibles : -5 432 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 385 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18715.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375 €(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 817 €48 937 €4 110 €-40 119 €21 400 €18 719 €18 719 €
28 993 €5 325 €3 999 €3 668 €--15 052 €
39 173 €5 211 €3 884 €3 963 €--11 089 €
49 357 €5 092 €3 765 €4 265 €--6 825 €
59 544 €4 970 €3 643 €4 574 €--2 250 €
69 735 €4 843 €3 516 €4 892 €---
79 929 €4 713 €3 386 €5 217 €---
810 128 €4 577 €3 251 €5 551 €---
910 331 €4 438 €3 111 €5 893 €---
1010 537 €4 294 €2 967 €6 243 €---
1110 748 €4 145 €2 818 €6 603 €---
1210 963 €3 991 €2 664 €6 972 €---
1311 182 €3 832 €2 505 €7 350 €---
1411 406 €3 668 €2 341 €7 738 €---
1511 634 €3 498 €2 171 €8 136 €---
1611 867 €3 322 €1 995 €8 544 €---
1712 104 €3 141 €1 814 €8 963 €---
1812 346 €2 954 €1 627 €9 392 €---
1912 593 €2 760 €1 434 €9 832 €---
2012 845 €2 561 €1 234 €10 284 €---
2113 102 €2 354 €1 027 €10 748 €---
2213 364 €2 141 €814 €11 223 €---
2313 631 €1 920 €593 €11 711 €---
2413 904 €1 693 €366 €12 211 €---
2514 182 €1 457 €130 €12 724 €---
TOTAL282 413 €135 836 €59 163 €146 577 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 577 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 852 €-6 420 €+8 272 €
2+1 852 €0 €+1 852 €
3+1 852 €0 €+1 852 €
4+1 852 €0 €+1 852 €
5+1 852 €0 €+1 852 €
6+1 852 €+792 €+1 060 €
7+1 852 €+1 565 €+287 €
8+1 852 €+1 665 €+187 €
9+1 852 €+1 768 €+84 €
10+1 852 €+1 873 €-21 €
11+1 852 €+1 981 €-129 €
12+1 852 €+2 092 €-240 €
13+1 852 €+2 205 €-353 €
14+1 852 €+2 321 €-469 €
15+1 852 €+2 441 €-589 €
16+1 852 €+2 563 €-711 €
17+1 852 €+2 689 €-837 €
18+1 852 €+2 818 €-966 €
19+1 852 €+2 950 €-1 098 €
20+1 852 €+3 085 €-1 233 €
21+1 852 €+3 224 €-1 372 €
22+1 852 €+3 367 €-1 515 €
23+1 852 €+3 513 €-1 661 €
24+1 852 €+3 663 €-1 811 €
25+1 852 €+3 817 €-1 965 €
Total+46 300 €+43 973 €+2 327 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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