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Maison a renover en campagne

VilleAudes (03)
Surface96
Coût Total117 520
Loyer Annuel7 446
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-49
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 572,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison a renover en campagne - Transaxia HURIEL, DEVENAS Armelle (EI) Tel : [Coordonnées masquées] vous propose, dans le secteur de Audes,  une maison ancienne "à rénover"  composée en rez de jardin, d'une cuisine, une salle de séjour, une chambre et une salle de douche avec wc. A l'étage,  une pièce principale, 2 chambres et une cuisine. La maison possède une petite véranda ancienne sur le devant ainsi que de nombreuses dépendances, une belle grange en pierres,  un hangar, une écurie, deux caves, une remise ainsi qu'un puit devant la maison . Chauffage : cuisinière bois et charbon avec radiateurs. Fosse septique. Le tout sur terrains arborés de 1238 m². L'accès actuel à l'étage se fait par un escalier extérieur ce qui vous permet si vous souhaitez de faire 2 locations indépendantes ou créer un escalier intérieur vous permettant d'en faire un seul logement. Gros potentiel pour cet ensemble. A voir rapidement.Agent commercial enregistré au RSAC de MontLuçon sous le n° 904397189. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques : www.georisques.gouv.fr « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Audes
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03190
Coordonnées : 46.456924, 2.558101
Total : 117 520
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 58 120
Valeur du bien : 113 120
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 6.46€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7446€/an
Fourchette totale : 480€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 5758€ - 9629€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :80 000
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-25 000 (-31.2%)
Marge achat-revente :-37 520€ (-46.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 607,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 660,92
Coût de l'assurance :9 989,20
Taxe foncière : 744,62€/an
Soit par mois : 62,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et charbon actuel
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer la classe énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 120(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 760
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 60€/m² = 5760€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600
    Rénovation lourde chambre: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:360
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:300
    Rafraîchissement salle à manger: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Audes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 860✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 446 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 793 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 520 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 057
Revenus locatifs : +7 446
Charges déductibles : -63 057
Résultat foncier Année 1 : -55 611(Déficit de 55 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 211
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 937 €/an
Revenus locatifs : +7 446
Charges déductibles : -4 937
Résultat foncier Années 2+ : 2 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34211.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 44663 0613 797-55 61521 400 €34 215 €34 215 €
27 5954 8383 6942 757--31 458 €
37 7474 7323 5883 015--28 444 €
47 9024 6233 4793 279--25 165 €
58 0604 5103 3663 550--21 614 €
68 2214 3933 2493 828--17 786 €
78 3864 2723 1284 113--13 673 €
88 5534 1473 0034 406--9 267 €
98 7244 0182 8744 706--4 561 €
108 8993 8852 7415 014---
119 0773 7482 6035 329---
129 2583 6052 4615 653---
139 4443 4582 3145 985---
149 6323 3072 1626 326---
159 8253 1502 0066 675---
1610 0222 9881 8447 034---
1710 2222 8201 6767 402---
1810 4262 6471 5037 779---
1910 6352 4691 3248 166---
2010 8482 2841 1408 564---
2111 0652 0939498 971---
2211 2861 8967529 390---
2311 5121 6925489 819---
2411 7421 48233810 260---
2511 9771 26512010 712---
TOTAL238 504141 38654 66197 11921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 119
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 446 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 564-6 420+7 984
2+1 5640+1 564
3+1 5640+1 564
4+1 5640+1 564
5+1 5640+1 564
6+1 5640+1 564
7+1 5640+1 564
8+1 5640+1 564
9+1 5640+1 564
10+1 564+136+1 428
11+1 564+1 599-35
12+1 564+1 696-132
13+1 564+1 796-232
14+1 564+1 898-334
15+1 564+2 003-439
16+1 564+2 110-546
17+1 564+2 221-657
18+1 564+2 334-770
19+1 564+2 450-886
20+1 564+2 569-1 005
21+1 564+2 691-1 127
22+1 564+2 817-1 253
23+1 564+2 946-1 382
24+1 564+3 078-1 514
25+1 564+3 214-1 650
Total+39 100+29 136+9 964
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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