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Maison a renover en campagne

Bien expiré
VilleAudes (03)
Surface96m²
Coût Total117 520€
Loyer Annuel7 446€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 572,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison a renover en campagne - Transaxia HURIEL, DEVENAS Armelle (EI) Tel : [Coordonnées masquées] vous propose, dans le secteur de Audes,  une maison ancienne "à rénover"  composée en rez de jardin, d'une cuisine, une salle de séjour, une chambre et une salle de douche avec wc. A l'étage,  une pièce principale, 2 chambres et une cuisine. La maison possède une petite véranda ancienne sur le devant ainsi que de nombreuses dépendances, une belle grange en pierres,  un hangar, une écurie, deux caves, une remise ainsi qu'un puit devant la maison . Chauffage : cuisinière bois et charbon avec radiateurs. Fosse septique. Le tout sur terrains arborés de 1238 m². L'accès actuel à l'étage se fait par un escalier extérieur ce qui vous permet si vous souhaitez de faire 2 locations indépendantes ou créer un escalier intérieur vous permettant d'en faire un seul logement. Gros potentiel pour cet ensemble. A voir rapidement.Agent commercial enregistré au RSAC de MontLuçon sous le n° 904397189. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques : www.georisques.gouv.fr « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Audes
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03190
Coordonnées : 46.456924, 2.558101
Total : 117 520€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 58 120€
Valeur du bien : 113 120€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 6.46€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7446€/an
Fourchette totale : 480€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 5758€ - 9629€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :80 000 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-25 000€ (-31.2%)
Marge achat-revente :-37 520€ (-46.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 607,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 660,92€
Coût de l'assurance :9 989,20€
Taxe foncière : 744,62€/an
Soit par mois : 62,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et charbon actuel
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer la classe énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 120 €(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 760€
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 60€/m² = 5760€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambre: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:360€
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:300€
    Rafraîchissement salle à manger: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Audes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 446 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 793 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 057 €
Revenus locatifs : +7 446 €
Charges déductibles : -63 057 €
Résultat foncier Année 1 : -55 611 €(Déficit de 55 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 937 €/an
Revenus locatifs : +7 446 €
Charges déductibles : -4 937 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34211.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 446 €63 061 €3 797 €-55 615 €21 400 €34 215 €34 215 €
27 595 €4 838 €3 694 €2 757 €--31 458 €
37 747 €4 732 €3 588 €3 015 €--28 444 €
47 902 €4 623 €3 479 €3 279 €--25 165 €
58 060 €4 510 €3 366 €3 550 €--21 614 €
68 221 €4 393 €3 249 €3 828 €--17 786 €
78 386 €4 272 €3 128 €4 113 €--13 673 €
88 553 €4 147 €3 003 €4 406 €--9 267 €
98 724 €4 018 €2 874 €4 706 €--4 561 €
108 899 €3 885 €2 741 €5 014 €---
119 077 €3 748 €2 603 €5 329 €---
129 258 €3 605 €2 461 €5 653 €---
139 444 €3 458 €2 314 €5 985 €---
149 632 €3 307 €2 162 €6 326 €---
159 825 €3 150 €2 006 €6 675 €---
1610 022 €2 988 €1 844 €7 034 €---
1710 222 €2 820 €1 676 €7 402 €---
1810 426 €2 647 €1 503 €7 779 €---
1910 635 €2 469 €1 324 €8 166 €---
2010 848 €2 284 €1 140 €8 564 €---
2111 065 €2 093 €949 €8 971 €---
2211 286 €1 896 €752 €9 390 €---
2311 512 €1 692 €548 €9 819 €---
2411 742 €1 482 €338 €10 260 €---
2511 977 €1 265 €120 €10 712 €---
TOTAL238 504 €141 386 €54 661 €97 119 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 119 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 446 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 564 €-6 420 €+7 984 €
2+1 564 €0 €+1 564 €
3+1 564 €0 €+1 564 €
4+1 564 €0 €+1 564 €
5+1 564 €0 €+1 564 €
6+1 564 €0 €+1 564 €
7+1 564 €0 €+1 564 €
8+1 564 €0 €+1 564 €
9+1 564 €0 €+1 564 €
10+1 564 €+136 €+1 428 €
11+1 564 €+1 599 €-35 €
12+1 564 €+1 696 €-132 €
13+1 564 €+1 796 €-232 €
14+1 564 €+1 898 €-334 €
15+1 564 €+2 003 €-439 €
16+1 564 €+2 110 €-546 €
17+1 564 €+2 221 €-657 €
18+1 564 €+2 334 €-770 €
19+1 564 €+2 450 €-886 €
20+1 564 €+2 569 €-1 005 €
21+1 564 €+2 691 €-1 127 €
22+1 564 €+2 817 €-1 253 €
23+1 564 €+2 946 €-1 382 €
24+1 564 €+3 078 €-1 514 €
25+1 564 €+3 214 €-1 650 €
Total+39 100 €+29 136 €+9 964 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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