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Appartement à vendre

VilleAvignon (84)
Surface93.2m²
Coût Total144 580€
Loyer Annuel11 275€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 93.2 m²
Prix au m² : 1 169,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave, Non meublé

Proche des commodités, en extra-muros, T4 en dernier étage bien entretenu et lumineux, dans une résidence avec ascenseur et local à vélos. Belle et grande pièce de vie. Vue dégagée du balcon. Jolie cuisine meublée et équipée. 3 chambres, une salle de bains et wc. Vendu libre d'occupation avec une cave et un garage.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.937634, 4.805362
Total : 144 580€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 26 860€
Valeur du bien : 135 860€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.2m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 940€/mois
Loyer annuel estimé : 11275€/an
Fourchette totale : 718€ - 1230€/mois
Fourchette annuelle : 8614€ - 14757€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 873,02 €/m²
Basé sur :501 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 565 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-65 565€ (-37.6%)
Marge achat-revente :29 985€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 765,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 560,47€
Coût de l'assurance :12 650,75€
Taxe foncière : 1 127,46€/an
Soit par mois : 93,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 939,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 859,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 442 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93.2 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage + 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 860 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 1000€/m² = 5000€, Ensemble sanitaire: 1 × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 275 €/an
Calcul : 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 580 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 506 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 127 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 490 €
Revenus locatifs : +11 275 €
Charges déductibles : -33 490 €
Résultat foncier Année 1 : -22 216 €(Déficit de 22 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 630 €/an
Revenus locatifs : +11 275 €
Charges déductibles : -6 630 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 644 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 815.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 275 €33 495 €5 002 €-22 220 €21 400 €820 €820 €
211 500 €6 504 €4 871 €4 996 €---
311 730 €6 368 €4 735 €5 362 €---
411 965 €6 228 €4 594 €5 737 €---
512 204 €6 082 €4 449 €6 122 €---
612 448 €5 932 €4 298 €6 516 €---
712 697 €5 776 €4 142 €6 921 €---
812 951 €5 614 €3 980 €7 337 €---
913 210 €5 447 €3 813 €7 763 €---
1013 474 €5 273 €3 640 €8 201 €---
1113 744 €5 094 €3 460 €8 650 €---
1214 019 €4 908 €3 275 €9 110 €---
1314 299 €4 716 €3 082 €9 583 €---
1414 585 €4 516 €2 883 €10 069 €---
1514 877 €4 310 €2 676 €10 567 €---
1615 174 €4 096 €2 463 €11 078 €---
1715 478 €3 875 €2 241 €11 603 €---
1815 787 €3 646 €2 012 €12 142 €---
1916 103 €3 408 €1 775 €12 695 €---
2016 425 €3 162 €1 529 €13 262 €---
2116 753 €2 908 €1 274 €13 846 €---
2217 088 €2 644 €1 011 €14 444 €---
2317 430 €2 371 €738 €15 059 €---
2417 779 €2 089 €455 €15 690 €---
2518 134 €1 796 €162 €16 339 €---
TOTAL361 128 €140 258 €72 560 €220 870 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 275 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 368 €-6 420 €+8 788 €
2+2 368 €+1 253 €+1 115 €
3+2 368 €+1 609 €+759 €
4+2 368 €+1 721 €+647 €
5+2 368 €+1 836 €+532 €
6+2 368 €+1 955 €+413 €
7+2 368 €+2 076 €+292 €
8+2 368 €+2 201 €+167 €
9+2 368 €+2 329 €+39 €
10+2 368 €+2 460 €-92 €
11+2 368 €+2 595 €-227 €
12+2 368 €+2 733 €-365 €
13+2 368 €+2 875 €-507 €
14+2 368 €+3 021 €-653 €
15+2 368 €+3 170 €-802 €
16+2 368 €+3 323 €-955 €
17+2 368 €+3 481 €-1 113 €
18+2 368 €+3 642 €-1 274 €
19+2 368 €+3 808 €-1 440 €
20+2 368 €+3 979 €-1 611 €
21+2 368 €+4 154 €-1 786 €
22+2 368 €+4 333 €-1 965 €
23+2 368 €+4 518 €-2 150 €
24+2 368 €+4 707 €-2 339 €
25+2 368 €+4 902 €-2 534 €
Total+59 200 €+66 261 €+-7 061 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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