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Appartement 51m² à perpignan

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface51m²
Coût Total94 400€
Loyer Annuel8 102€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 65 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 274,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 51 m², 2 pièces

Perpignan - Secteur Palais Des CONGRES

Idéal investisseur

Dans une résidence de qualité.

Appartement T2 au 5 ° étage de 51,30 m² loi carrez. Comprenant 1 pièce à vivre,1 chambre, 1 cuisine, 1 salle de bain avec wc.

Locataire en place.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 1 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 961.00 € et 1301.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Mefer Immobilier : Jennifer MORISSON

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Rsac 847 953 049.

fiche non contractuelle

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.701570, 2.894150
Total : 94 400€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 89 200€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8102€/an
Fourchette totale : 552€ - 825€/mois
Fourchette annuelle : 6627€ - 9905€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 10.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :28,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 494,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 409,78€
Coût de l'assurance :8 496,00€
Taxe foncière : 810,19€/an
Soit par mois : 67,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 675,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer un chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 102 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 400 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 491 €
Revenus locatifs : +8 102 €
Charges déductibles : -28 491 €
Résultat foncier Année 1 : -20 389 €(Déficit de 20 389 €)
Imputable sur revenu global : 20 389 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 291 €/an
Revenus locatifs : +8 102 €
Charges déductibles : -4 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 811 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 102 €28 494 €3 144 €-20 392 €20 392 €--
28 264 €4 210 €3 060 €4 054 €---
38 429 €4 123 €2 973 €4 306 €---
48 598 €4 034 €2 884 €4 564 €---
58 770 €3 941 €2 791 €4 829 €---
68 945 €3 845 €2 695 €5 100 €---
79 124 €3 746 €2 596 €5 378 €---
89 307 €3 643 €2 493 €5 663 €---
99 493 €3 537 €2 387 €5 955 €---
109 683 €3 428 €2 277 €6 255 €---
119 876 €3 314 €2 164 €6 562 €---
1210 074 €3 197 €2 047 €6 877 €---
1310 275 €3 075 €1 925 €7 200 €---
1410 481 €2 950 €1 800 €7 531 €---
1510 690 €2 820 €1 670 €7 870 €---
1610 904 €2 686 €1 536 €8 218 €---
1711 122 €2 547 €1 397 €8 575 €---
1811 345 €2 403 €1 253 €8 941 €---
1911 572 €2 255 €1 105 €9 317 €---
2011 803 €2 101 €951 €9 702 €---
2112 039 €1 942 €792 €10 097 €---
2212 280 €1 778 €628 €10 502 €---
2312 525 €1 608 €458 €10 917 €---
2412 776 €1 433 €282 €11 343 €---
2513 031 €1 251 €101 €11 781 €---
TOTAL259 506 €98 361 €45 410 €161 146 €20 392 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 118 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 102 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 701 €-6 118 €+7 819 €
2+1 701 €+1 216 €+485 €
3+1 701 €+1 292 €+409 €
4+1 701 €+1 369 €+332 €
5+1 701 €+1 449 €+252 €
6+1 701 €+1 530 €+171 €
7+1 701 €+1 613 €+88 €
8+1 701 €+1 699 €+2 €
9+1 701 €+1 787 €-86 €
10+1 701 €+1 877 €-176 €
11+1 701 €+1 969 €-268 €
12+1 701 €+2 063 €-362 €
13+1 701 €+2 160 €-459 €
14+1 701 €+2 259 €-558 €
15+1 701 €+2 361 €-660 €
16+1 701 €+2 465 €-764 €
17+1 701 €+2 573 €-872 €
18+1 701 €+2 682 €-981 €
19+1 701 €+2 795 €-1 094 €
20+1 701 €+2 910 €-1 209 €
21+1 701 €+3 029 €-1 328 €
22+1 701 €+3 150 €-1 449 €
23+1 701 €+3 275 €-1 574 €
24+1 701 €+3 403 €-1 702 €
25+1 701 €+3 534 €-1 833 €
Total+42 525 €+48 344 €+-5 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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