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Besançon (25000)

VilleBesançon (25)
Surface79
Coût Total186 760
Loyer Annuel10 583
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-173
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 734,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez un appartement au rez de chaussée surélevé accueillant situé au cœur de Palente - Orchamps - La Combe Saragosse, à Besançon. Ce charmant logement de 79 m² vous propose un espace de vie agréable avec 4 pièces lumineuses. Vous apprécierez sa cuisine équipée, sa salle de bain fonctionnelle et son magnifique balcon idéal pour profiter des beaux jours.

️ 3 chambres avec dressing ️ Pièce de vie 27 m² lumineuse (salon, salle à manger) ️ Cuisine indépendante + loggia ️ Balcon + cave

Rénovation 2021 -Électricité -Fenêtres & volets roulants -Murs

L’emplacement est tout aussi séduisant : à seulement 210 mètres de la station de tram T1, vous aurez un accès facile aux transports en commun. De plus, un supermarché Carrefour Contact se trouve à 400 mètres, faisant de vos courses une tâche aisée. Pour les familles, l’école maternelle Pierre et Marie Curie est à moins de 500 mètres et un collège est également à proximité.

Ce bien est parfait pour les familles à la recherche d’un cadre de vie agréable, alliant confort et praticité. N’hésitez pas à visiter cet appartement qui pourrait devenir votre futur chez-vous. Contactez-nous maintenant pour organiser une visite !

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.257913, 6.039764
Total : 186 760
Prix d'acquisition : 137 000
Travaux : 38 800
Valeur du bien : 175 800
Frais de notaire : 10 960
Coût estimé : 10 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10583€/an
Fourchette totale : 691€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 8289€ - 13513€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 768,08 €/m²
Basé sur :416 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 678
Prix d'achat :137 000
Décote à l'achat :-2 678 (-1.9%)
Marge achat-revente :-47 082€ (-33.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :912,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 966,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 865,84
Coût de l'assurance :16 341,50
Taxe foncière : 1 058,33€/an
Soit par mois : 88,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 881,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 054,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais entretien nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais entretien nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant peinture et vérification des installations)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant peinture et vérification des installations)
  • Chambres:1 800
    Entretien parquet chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Entretien parquet salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 583 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 028 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 760 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 540
Revenus locatifs : +10 583
Charges déductibles : -46 540
Résultat foncier Année 1 : -35 957(Déficit de 35 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 557
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 740 €/an
Revenus locatifs : +10 583
Charges déductibles : -7 740
Résultat foncier Années 2+ : 2 843 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14556.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 58346 5466 034-35 96321 400 €14 563 €14 563 €
210 7957 5835 8713 212--11 350 €
311 0117 4145 7023 596--7 754 €
411 2317 2405 5283 991--3 763 €
511 4567 0615 3494 395---
611 6856 8755 1634 810---
711 9196 6834 9715 236---
812 1576 4854 7735 672---
912 4006 2804 5686 120---
1012 6486 0684 3566 580---
1112 9015 8494 1377 052---
1213 1595 6233 9117 536---
1313 4225 3903 6788 032---
1413 6915 1493 4378 542---
1513 9644 8993 1879 065---
1614 2444 6422 9309 602---
1714 5294 3762 66410 153---
1814 8194 1012 38910 718---
1915 1163 8172 10511 299---
2015 4183 5231 81111 895---
2115 7263 2201 50812 506---
2216 0412 9071 19513 134---
2316 3622 58387113 778---
2416 6892 24953714 440---
2517 0231 90319115 119---
TOTAL338 987168 46686 866170 52121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 521
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 222-6 420+8 642
2+2 2220+2 222
3+2 2220+2 222
4+2 2220+2 222
5+2 222+190+2 032
6+2 222+1 443+779
7+2 222+1 571+651
8+2 222+1 702+520
9+2 222+1 836+386
10+2 222+1 974+248
11+2 222+2 116+106
12+2 222+2 261-39
13+2 222+2 410-188
14+2 222+2 563-341
15+2 222+2 720-498
16+2 222+2 881-659
17+2 222+3 046-824
18+2 222+3 216-994
19+2 222+3 390-1 168
20+2 222+3 568-1 346
21+2 222+3 752-1 530
22+2 222+3 940-1 718
23+2 222+4 133-1 911
24+2 222+4 332-2 110
25+2 222+4 536-2 314
Total+55 550+51 156+4 394
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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