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Appartement à vendre

VilleCluses (74)
Surface74m²
Coût Total161 280€
Loyer Annuel11 195€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 120 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 621,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Balcon

Situé à Cluses, dans le quartier des Ewües, cet appartement de 74 m² offre un fort potentiel après rénovation, idéal pour un investisseur à la recherche d’un bon rendement. L’appartement se compose de : 3 chambres Un séjour lumineux Une cuisine indépendante Une salle de bain WC séparés Des travaux de rénovation sont à prévoir, ce qui permet de valoriser pleinement le bien et d’optimiser sa rentabilité. 💰 Fort potentiel locatif ➡️ Rentabilité estimée entre 10 et 15% après travaux ➡️ Idéal pour location meublée, colocation ou investissement long terme 📍 Proche des commodités, transports, commerces et écoles. Une belle opportunité à saisir pour investisseur souhaitant créer de la valeur rapidement

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.070059, 6.568723
Total : 161 280€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 31 680€
Valeur du bien : 151 680€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11195€/an
Fourchette totale : 747€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8959€ - 13989€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 196 €/m²
Basé sur :213 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 504 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-42 504€ (-26.2%)
Marge achat-revente :1 224€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :809,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 461,00€
Coût de l'assurance :14 112,00€
Taxe foncière : 1 119,48€/an
Soit par mois : 93,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - entretien recommandé pour maintenir la qualité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - entretien cosmétique recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 680 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10400€ = 10400€ (prix moyen incluant pose).
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (prix moyen incluant pose).
  • Eau chaude:3 250€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3250€ = 3250€ (prix moyen incluant pose).
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant tous les travaux).
  • Chambres - Peinture:1 260€
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 30€/m² = 1260€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
  • Chambres - Revêtement sol:1 260€
    Entretien parquet: 42 m² × 30€/m² = 1260€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (prix moyen incluant main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Cluses. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 280 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 119 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 970 €
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -38 970 €
Résultat foncier Année 1 : -27 775 €(Déficit de 27 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 375 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 290 €/an
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -7 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 905 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6375.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 195 €38 975 €5 611 €-27 781 €21 400 €6 381 €6 381 €
211 419 €7 149 €5 465 €4 270 €--2 111 €
311 647 €6 997 €5 313 €4 650 €---
411 880 €6 840 €5 156 €5 040 €---
512 118 €6 677 €4 993 €5 441 €---
612 360 €6 508 €4 824 €5 852 €---
712 607 €6 333 €4 649 €6 274 €---
812 859 €6 152 €4 468 €6 707 €---
913 116 €5 965 €4 281 €7 152 €---
1013 379 €5 770 €4 086 €7 608 €---
1113 646 €5 569 €3 885 €8 077 €---
1213 919 €5 361 €3 677 €8 558 €---
1314 198 €5 145 €3 461 €9 053 €---
1414 482 €4 922 €3 238 €9 560 €---
1514 771 €4 690 €3 006 €10 081 €---
1615 067 €4 450 €2 766 €10 617 €---
1715 368 €4 202 €2 518 €11 166 €---
1815 675 €3 945 €2 261 €11 731 €---
1915 989 €3 678 €1 994 €12 311 €---
2016 309 €3 402 €1 718 €12 907 €---
2116 635 €3 116 €1 432 €13 519 €---
2216 968 €2 820 €1 136 €14 148 €---
2317 307 €2 513 €829 €14 794 €---
2417 653 €2 196 €512 €15 457 €---
2518 006 €1 867 €183 €16 140 €---
TOTAL358 572 €155 240 €81 461 €203 332 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 332 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 351 €-6 420 €+8 771 €
2+2 351 €0 €+2 351 €
3+2 351 €+762 €+1 589 €
4+2 351 €+1 512 €+839 €
5+2 351 €+1 632 €+719 €
6+2 351 €+1 756 €+595 €
7+2 351 €+1 882 €+469 €
8+2 351 €+2 012 €+339 €
9+2 351 €+2 146 €+205 €
10+2 351 €+2 283 €+68 €
11+2 351 €+2 423 €-72 €
12+2 351 €+2 568 €-217 €
13+2 351 €+2 716 €-365 €
14+2 351 €+2 868 €-517 €
15+2 351 €+3 024 €-673 €
16+2 351 €+3 185 €-834 €
17+2 351 €+3 350 €-999 €
18+2 351 €+3 519 €-1 168 €
19+2 351 €+3 693 €-1 342 €
20+2 351 €+3 872 €-1 521 €
21+2 351 €+4 056 €-1 705 €
22+2 351 €+4 244 €-1 893 €
23+2 351 €+4 438 €-2 087 €
24+2 351 €+4 637 €-2 286 €
25+2 351 €+4 842 €-2 491 €
Total+58 775 €+61 000 €+-2 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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