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Maison 4 pièces 84 m²

VilleGorron (53)
Surface84m²
Coût Total99 492€
Loyer Annuel6 626€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 594,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 84 m² - Maison 4 pièces 84 m²

A vendre à GORRON, charmante maison en pierres comprenant :

  • Au rdc : séjour avec cheminée insert, cuisine aménagée et équipée, buanderie, wc avec lavabo.
  • A l'étage : 2 chambres, salle de bains (douche, baignoire) avec wc Grenier aménageable au dessus. Cave. 2 entrées possibles. Tout à l'égout. A proximité de tous les commerces : supermarché, pharmacie, médecins, boulangerie. Habitable de suite. Huisseries pvc doubles vitragesCe bien vous est présenté par Régine Divay - Entreprise individuelle - Agent commercial immatriculé au RSAC de Laval sous le numéro 852792035. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 84 m²

Consommation énergie primaire : 279 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Gorron
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.411613, -0.813102
Total : 99 492€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 95 500€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6626€/an
Fourchette totale : 431€ - 707€/mois
Fourchette annuelle : 5173€ - 8487€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :996,43 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 700 €
Prix d'achat :49 900 €
Décote à l'achat :-33 800€ (-40.4%)
Marge achat-revente :-15 792€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :499,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,80€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 539,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 412,78€
Coût de l'assurance :11 939,04€
Taxe foncière : 662,58€/an
Soit par mois : 55,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 594,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, peinture et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais décor daté nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 200€
    Isolation combles: 84 m² × 50€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:10 000€
    Remplacement fenêtres: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gorron (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 626 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 492 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 208 €
Revenus locatifs : +6 626 €
Charges déductibles : -50 208 €
Résultat foncier Année 1 : -43 583 €(Déficit de 43 583 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 183 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 608 €/an
Revenus locatifs : +6 626 €
Charges déductibles : -4 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 017 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22182.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 626 €50 212 €3 471 €-43 586 €21 400 €22 186 €22 186 €
26 758 €4 521 €3 381 €2 237 €--19 949 €
36 893 €4 427 €3 287 €2 466 €--17 482 €
47 031 €4 330 €3 190 €2 701 €--14 781 €
57 172 €4 229 €3 089 €2 943 €--11 838 €
67 315 €4 125 €2 985 €3 190 €--8 648 €
77 462 €4 017 €2 877 €3 445 €--5 203 €
87 611 €3 905 €2 765 €3 706 €--1 497 €
97 763 €3 789 €2 649 €3 974 €---
107 918 €3 669 €2 529 €4 249 €---
118 077 €3 545 €2 405 €4 532 €---
128 238 €3 416 €2 276 €4 822 €---
138 403 €3 282 €2 142 €5 121 €---
148 571 €3 144 €2 004 €5 427 €---
158 743 €3 001 €1 861 €5 742 €---
168 917 €2 852 €1 712 €6 065 €---
179 096 €2 699 €1 559 €6 397 €---
189 278 €2 540 €1 399 €6 738 €---
199 463 €2 375 €1 235 €7 089 €---
209 653 €2 204 €1 064 €7 449 €---
219 846 €2 027 €887 €7 819 €---
2210 042 €1 844 €703 €8 199 €---
2310 243 €1 654 €514 €8 590 €---
2410 448 €1 457 €317 €8 991 €---
2510 657 €1 253 €113 €9 404 €---
TOTAL212 226 €124 516 €50 413 €87 710 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 391 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 391 €-6 420 €+7 811 €
2+1 391 €0 €+1 391 €
3+1 391 €0 €+1 391 €
4+1 391 €0 €+1 391 €
5+1 391 €0 €+1 391 €
6+1 391 €0 €+1 391 €
7+1 391 €0 €+1 391 €
8+1 391 €0 €+1 391 €
9+1 391 €+743 €+648 €
10+1 391 €+1 275 €+116 €
11+1 391 €+1 360 €+31 €
12+1 391 €+1 447 €-56 €
13+1 391 €+1 536 €-145 €
14+1 391 €+1 628 €-237 €
15+1 391 €+1 723 €-332 €
16+1 391 €+1 819 €-428 €
17+1 391 €+1 919 €-528 €
18+1 391 €+2 021 €-630 €
19+1 391 €+2 127 €-736 €
20+1 391 €+2 235 €-844 €
21+1 391 €+2 346 €-955 €
22+1 391 €+2 460 €-1 069 €
23+1 391 €+2 577 €-1 186 €
24+1 391 €+2 697 €-1 306 €
25+1 391 €+2 821 €-1 430 €
Total+34 775 €+26 313 €+8 462 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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