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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface95m²
Coût Total134 060€
Loyer Annuel11 492€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 968,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 95 m2 type 5 Avignon ceinture verte situé au 1er étage d'une résidence sécurisée. Ce bien spacieux et lumineux, exposé sud/ouest offre une surface habitable de 95m2. Composé de trois chambres dont une avec loggia, séjour/salon de 30m2 s'ouvrant également sur une loggia exposée ouest. Cuisine aménagée, salle d'eau et buanderie avec placard. WC indépendant. Cave privative. Chauffage central individuel au gaz. Secteur très calme. Prévoir travaux de rafraichissement dans la cuisine et salle de bain. Place de parking sécurisée de la résidence. Charges annuelles: 1080 €. Prix: 92 000 € Honoraires charge vendeur

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.926090, 4.809470
Total : 134 060€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 126 700€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 958€/mois
Loyer annuel estimé : 11492€/an
Fourchette totale : 732€ - 1253€/mois
Fourchette annuelle : 8781€ - 15042€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :175 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 714 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-43 714€ (-32.2%)
Marge achat-revente :1 654€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 703,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 130,29€
Coût de l'assurance :11 730,25€
Taxe foncière : 1 149,23€/an
Soit par mois : 95,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 957,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage central individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimée à 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 750€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 250€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (6 m²) × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 958 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 492 €/an
Calcul : 958 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 149 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 899 €
Revenus locatifs : +11 492 €
Charges déductibles : -41 899 €
Résultat foncier Année 1 : -30 406 €(Déficit de 30 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 199 €/an
Revenus locatifs : +11 492 €
Charges déductibles : -7 199 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9006.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 492 €41 903 €4 504 €-30 411 €21 400 €9 011 €9 011 €
211 722 €7 083 €4 385 €4 639 €--4 372 €
311 957 €6 960 €4 261 €4 997 €---
412 196 €6 832 €4 133 €5 364 €---
512 440 €6 699 €4 001 €5 741 €---
612 688 €6 562 €3 864 €6 126 €---
712 942 €6 420 €3 722 €6 522 €---
813 201 €6 274 €3 575 €6 927 €---
913 465 €6 122 €3 424 €7 343 €---
1013 734 €5 965 €3 267 €7 769 €---
1114 009 €5 803 €3 104 €8 206 €---
1214 289 €5 635 €2 936 €8 654 €---
1314 575 €5 461 €2 763 €9 114 €---
1414 867 €5 281 €2 583 €9 585 €---
1515 164 €5 095 €2 397 €10 069 €---
1615 467 €4 903 €2 205 €10 564 €---
1715 776 €4 704 €2 005 €11 073 €---
1816 092 €4 498 €1 800 €11 594 €---
1916 414 €4 285 €1 587 €12 129 €---
2016 742 €4 065 €1 366 €12 677 €---
2117 077 €3 837 €1 138 €13 240 €---
2217 419 €3 601 €902 €13 818 €---
2317 767 €3 357 €658 €14 410 €---
2418 122 €3 104 €406 €15 018 €---
2518 485 €2 843 €145 €15 641 €---
TOTAL368 102 €167 291 €65 130 €200 811 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 811 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 492 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 413 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 413 €-6 420 €+8 833 €
2+2 413 €0 €+2 413 €
3+2 413 €+188 €+2 225 €
4+2 413 €+1 609 €+804 €
5+2 413 €+1 722 €+691 €
6+2 413 €+1 838 €+575 €
7+2 413 €+1 957 €+456 €
8+2 413 €+2 078 €+335 €
9+2 413 €+2 203 €+210 €
10+2 413 €+2 331 €+82 €
11+2 413 €+2 462 €-49 €
12+2 413 €+2 596 €-183 €
13+2 413 €+2 734 €-321 €
14+2 413 €+2 876 €-463 €
15+2 413 €+3 021 €-608 €
16+2 413 €+3 169 €-756 €
17+2 413 €+3 322 €-909 €
18+2 413 €+3 478 €-1 065 €
19+2 413 €+3 639 €-1 226 €
20+2 413 €+3 803 €-1 390 €
21+2 413 €+3 972 €-1 559 €
22+2 413 €+4 145 €-1 732 €
23+2 413 €+4 323 €-1 910 €
24+2 413 €+4 505 €-2 092 €
25+2 413 €+4 692 €-2 279 €
Total+60 325 €+60 243 €+82 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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