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Vente appartement 3 pièces Mulhouse Dornach

VilleMulhouse (68)
Surface61m²
Coût Total125 600€
Loyer Annuel7 443€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 311,48 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre appartement RC rue de Walbach à Mulhouse. Quartier Dornach calme. 3 pièces de 61.87 m² + cuisine + SDB avec baignoire/douche + WC séparé Prix net vendeur 80 000 euros

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Coordonnées : 47.741690, 7.320190
Total : 125 600€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 39 200€
Valeur du bien : 119 200€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7443€/an
Fourchette totale : 477€ - 807€/mois
Fourchette annuelle : 5720€ - 9684€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :50,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 686,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 265,17€
Coût de l'assurance :15 072,00€
Taxe foncière : 744,29€/an
Soit par mois : 62,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 748,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 200 €(643 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 900€ = 5400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1500€/m² = 15000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1000€/m² = 5000€ (pose comprise)
  • Chambres:5 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 443 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 600 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 025 €
Revenus locatifs : +7 443 €
Charges déductibles : -45 025 €
Résultat foncier Année 1 : -37 582 €(Déficit de 37 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 182 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 825 €/an
Revenus locatifs : +7 443 €
Charges déductibles : -5 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 618 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16182.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 443 €45 030 €4 482 €-37 587 €21 400 €16 187 €16 187 €
27 592 €5 714 €4 367 €1 878 €--14 309 €
37 744 €5 594 €4 247 €2 150 €--12 159 €
47 898 €5 470 €4 122 €2 429 €--9 730 €
58 056 €5 341 €3 993 €2 716 €--7 014 €
68 218 €5 207 €3 860 €3 011 €--4 003 €
78 382 €5 068 €3 721 €3 314 €--690 €
88 550 €4 925 €3 578 €3 625 €---
98 721 €4 776 €3 429 €3 945 €---
108 895 €4 622 €3 274 €4 273 €---
119 073 €4 461 €3 114 €4 611 €---
129 254 €4 296 €2 948 €4 959 €---
139 439 €4 124 €2 776 €5 316 €---
149 628 €3 945 €2 598 €5 683 €---
159 821 €3 760 €2 413 €6 060 €---
1610 017 €3 569 €2 222 €6 448 €---
1710 218 €3 370 €2 023 €6 847 €---
1810 422 €3 164 €1 817 €7 258 €---
1910 630 €2 951 €1 603 €7 680 €---
2010 843 €2 729 €1 382 €8 114 €---
2111 060 €2 500 €1 153 €8 560 €---
2211 281 €2 262 €915 €9 019 €---
2311 507 €2 015 €668 €9 491 €---
2411 737 €1 759 €412 €9 977 €---
2511 971 €1 494 €147 €10 477 €---
TOTAL238 399 €138 145 €65 265 €100 255 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 255 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 443 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 563 €-6 420 €+7 983 €
2+1 563 €0 €+1 563 €
3+1 563 €0 €+1 563 €
4+1 563 €0 €+1 563 €
5+1 563 €0 €+1 563 €
6+1 563 €0 €+1 563 €
7+1 563 €0 €+1 563 €
8+1 563 €+880 €+683 €
9+1 563 €+1 183 €+380 €
10+1 563 €+1 282 €+281 €
11+1 563 €+1 383 €+180 €
12+1 563 €+1 488 €+75 €
13+1 563 €+1 595 €-32 €
14+1 563 €+1 705 €-142 €
15+1 563 €+1 818 €-255 €
16+1 563 €+1 935 €-372 €
17+1 563 €+2 054 €-491 €
18+1 563 €+2 177 €-614 €
19+1 563 €+2 304 €-741 €
20+1 563 €+2 434 €-871 €
21+1 563 €+2 568 €-1 005 €
22+1 563 €+2 706 €-1 143 €
23+1 563 €+2 847 €-1 284 €
24+1 563 €+2 993 €-1 430 €
25+1 563 €+3 143 €-1 580 €
Total+39 075 €+30 076 €+8 999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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